قراءة - حازم الشرقاوي

بعد مضي أكثر من عام ونصف على قرار الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض إطلاق الارتفاعات في العصب المركزي للعاصمة والمحصور بين طريق الملك فهد وشارع العليا المسمى بالشريط التجاري، شهدت هذه المنطقة نهضة عمرانية كبرى من خلال جذب عشرات المليارات لإقامة المجمعات والمراكز التجارية، حيث ارتفع عددها وفقاً لآخر الإحصاءات إلى أكثر من 100 برجاً ومركزاً ومجمعاً حتى منتصف عام 2008 مقارنة بنحو 82 منشأة تجارية في عام 2006م.

ويعد طريق الملك فهد أحد المحاور الرئيسية لشبكة الطرق بمدينة الرياض، والمتمثلة في الطريق الدائري بجميع أضلاعه وطريق مكة المكرمة وطريق الملك فهد، ويمتد هذا الطريق من الضلع الشمالي إلى الضلع الجنوبي للطريق الدائري، ويعتبر الشريان الرئيس الذي يربط شمال المدينة بجنوبها مروراً بوسطها، ويزيد عدد المركبات المستخدمة لهذا الطريق باتجاه شمال - جنوب عن نصف مليون مركبة يومياً، بينما يقارب عدد المركبات العابرة له باستخدام التقاطعات والجسور المقامة عليه باتجاه شرق - غرب 700 ألف مركبة يومياً. ويساهم الطريق بفاعلية كبيرة في نقل الحركة المرورية بين شمال المدينة وجنوبها وكذلك في إنجاح الجهود المبذولة لإنعاش وسط المدينة الذي يخضع مركزه المتمثل في منطقة قصر الحكم لبرنامج تطويري بهدف تأهيل هذه المنطقة للاستمرار في أداء دورها كمركز سياسي وتجاري رئيسي بالمدينة.

أبراج ضخمة

من المتوقع أن يشهد العصب المركزي إقامة أبراج ضخمة على غرار برجي الفيصلية والمملكة خلال العام المقبل 2009م، كما يتوقع دخول شركات خليجية كبرى في ضخ استثمارات ضخمة في هذه المنطقة. فملامح طريقي الملك فهد والعليا العام سيتغيران ويتحولان إلى منطقة أبراج تشبه طريق الشيخ زايد في مدينة دبي، ومن المتوقع أن تختفي المباني الصغيرة من على هذين الطريقين وتتحول إلى مبان عملاقة تتناسب مع أهمية هذين الطريقين. ويشهد طريق الملك فهد إنشاء برج الراجحي الواقع في الشريط التجاري في الرياض الذي يحده من الغرب طريق الملك فهد ومن الشرق طريق العليا العام، شمالي وزارة البلديات وجنوب أسواق طيبة، ويتكون المشروع من برج مكتبي ومكاتب للشخصيات المميزة VIP خارج البرج، وسوق تجارية بالإضافة إلى مسجد وهو (أعلى مسجد في العالم)، والخدمات الأخرى من مواقف وحدائق وساحات خارجية, وتبلغ مساحة أرض المشروع 62 ألف متر مربع وهي مملوكة لصالح الراجحي.

كما سيقام على طريق الملك فهد أبراج الحريري وهي عبارة عن 4 أبراج شاهقه و 6 أبراج متوسطة الارتفاع تحتوي مكاتب وفندق وشقق فندقيه ومول تجاري ضخم وسيكون موقعها مكان شيراتون الرياض والمنطقة المحيطة بها.

هذا وقد أتمت شركة تطوير القابضة تنفيذ وتأجير وبيع عدد من الأبراج على طريق الملك فهد بالرياض مثل أبراج التطوير، وبرج مشارق وأبراج المرجان، إضافة إلى تشغيل مشاريع استثمارية أخرى مثل أجنحة رويال الفندقية.

وقد استثمرت مشاريع تجارية على طريق الملك فهد، نسبتها 31% من إجمالي الأبراج في الجهة الغربية من الطريق بواقع 9 أبراج تجارية مكتبية، كما تستحوذ على 33% من مساحات الأسواق التجارية على الطريق ذاته في جهته الغربية بواقع سوقين تجاريين كذلك. وقال سلامة بن سعيدان مدير عام شركة تطوير القابضة إن الشركة انتهت تماماً من تشييد برج مشارق الذي يتكون من عشرة أدوار، جوار ميدان القاهرة، على تقاطع طريق الملك فهد مع طريق مكة المكرمة والذي يعتبر من أهم تقاطعات الرياض، وكذلك مشروع أبراج التطوير الذي يتميز بأطول واجهة للأبراج التجارية على طريق الملك، ويقع بالقرب من تقاطع طريق الملك فهد مع طريق الملك عبد الله مقابل لوزارة الشئون البلدية من الجهة الغربية. ومن الأبراج التي قطعت شوطاً كبيراً في أعمال التنفيذ مشروع أبراج المرجان، التي تمتد بطول 81 متراً وعرض 63 متراً و بمساحة أرضية للمشروع تبلغ 5134 متراً مربعاً فيما يبلغ إجمالي مساحات البناء 27.804 أمتار مربعة في حين بلغ عدد المواقف 310 مواقف، وتقع الأبراج على ثلاثة شوارع مما يسمح بسهولة وانسيابية الوصول للمشروع. ويتكون مشروع أبراج المرجان من أربعة أبراج متصلة بالشكل الخارجي ويتصل كل برجين بمدخل ومصاعد ومناطق انتظار منفصلة عن البرجين الآخرين ويتكون كل برج من سبعة أدوار.

فيما تقيم شركة العجلان العقارية برجاً يحمل اسم (برج العجلان) على ميدان القاهرة سيعد أحد المعالم الرئيسة في هذا الميدان الحيوي على طريق الملك فهد وتبلغ المساحة التأجيرية 35 ألف م2 باستثمارات تزيد على 450 مليون ريال وهو عبارة عن مكاتب إدارية وتجارية، وذكر أن موقع البرج يعد بمثابة بانوراما تتمتع بالتفرد، ويتناسب مع أحدث التقنيات الإعلانية التي تستخدم في الدول المتقدمة.

بينما أعلنت شركة (رأيك العقارية) السعودية عن إطلاق مشروع برج تجاري بتكلفة استثمارية تتجاوز 400 مليون ريال والذي سيتم إنشاؤه على ميدان القاهرة بطريق الملك فهد بالرياض وفي منطقة العصب التجاري. وأوضح فهد بن عبد الله العجلان رئيس مجلس إدارة شركة رأيك العقارية أن المشروع يشمل برجاً مكتبياً يرتفع إلى أكثر من 50 طابقاً بالإضافة إلى مول تجاري ويتوقع البدء في تنفيذه مطلع العام المقبل.

أما شركة داماك فتقيم مشروعاً عقارياً كبيراً شمال مدينة الرياض على طريق الملك فهد يتألف من برج ومكاتب، حيث صدرت الموافقة المبدئية على المشروع من الجهات المختصة.

البنية التحتية والتوسع الرأسي

التوسع في طريق الملك فهد والعليا العام يحتاج إلى إقامة بنى تحتية تلبي احتياجات هذه التوسعات من خلال إقامة شبكات للطرق وتغيير مسارات ودرسة إنشاء مترو الأنفاق في هذا العصب المركزي فقال سعد بن عبد الله العجلان الرئيس العام لشركة العجلان العقارية (مساهمة سعودية): إن طريقي الملك فهد والعليا يحتاجان إلى رفع كفاءتهما في استيعاب الزيادة المستمرة في التوسعات التي يشهدها من خلال دراسة إقامة مشروعات خدمية تتعلق بالنقل والطرق وشبكات الخدمات من اتصالات وكهرباء وصرف صحي متوقعاً ضخ أكثر من 150 مليار ريال حتى عام 2015م في المنطقة التجارية لإقامة أبراج ضخمة على طريق الملك فهد والعليا العام.

ويرى العجلان أن قيام مشروعات عقارية عملاقة خلال السنوات القادمة في السوق السعودي سيحدث أكبر طفرة في هذه السوق وينعشها بشكل محفز للمزيد من الاستثمارات للدخول فيها.

وقال العجلان: تعد السعودية من أكبر الدول في العالم من حيث النمو السكاني وأكبر عدد سكان بين دول مجلس التعاون الخليجي، إذ إن 17 في المائة من إجمالي عدد السكان هم من الذكور غير السعوديين و8 في المائة من الإناث غير السعوديات. ويتركز أكبر عدد من السكان في الرياض (23 في المائة) ومكة المكرمة (24 في المائة) والمنطقة الشرقية (14 في المائة) بما يعادل (63 في المائة) من إجمالي عدد السكان.

وذكر العجلان أن عدم انتشار التخطيط العمراني أدى إلى ظهور الأزمات الإسكانية في مختلف أرجاء العالم وخاصة نقص الوحدات السكنية التي لا تتوفر للسكان والمحاولة لإيجاد البرامج والبدائل لزيادة المخزون وتحسين الأوضاع السكنية وخاصة لذوي الدخل المحدود، وكذلك إلى الحد من الارتفاعات الخيالية للتكاليف الإسكانية.

وقال: إن العامين الماضيين شهدا ارتفاعات كبيرة في أسعار الأراضي في هذه المنطقة نظراً لارتفاع الطلب عليها لإقامة منشآت عقارية ضخمة في هذه المنطقة الحيوية وكون الأسعار القديمة كانت تمثل فرصة استثمارية مغرية للمستثمرين.

السوق العقارية

وقدّر العجلان إجمال حجم السوق العقارية السعودي بنحو 1.3 تريليون ريال وارتفع قطاع العقار والتشييد في الناتج المحلي الإجمالي السعودي من 41.7 مليار ريال (11.12 مليار دولار) في عام 2000 إلى أكثر من 54.5 مليار ريال (14.53 مليار دولار) العام الماضي. ويتم تداول ما يقرب من 800 مليار ريال سنوياً في السوق العقارية، إضافة إلى التطور الذي شهده القطاع العقاري خلال الأعوام الخمسة الماضية.

وذكر أنه - طبقاً لدراسات متعددة - فقد شهدت العاصمة الرياض نمواً سكانياً كبيراً مما يعني الحاجة إلى المزيد من الوحدات السكنية. فالتوقعات المستقبلية لمدينة الرياض تشير إلى نمو متسارع في الربع الأخير من القرن الماضي، بحيث ازداد عدد سكان الرياض بين عامي 1407 و 1427 ه من 1.4 مليون نسمة إلى 4.5 ملايين نسمة، والتوقعات تشير إلى أن يتخطى عدد سكان هذه المدينة في عام 1445ه 2024 م ال7.2 ملايين نسمة، مما يعني الحاجة إلى حوالى 495.000 وحدة سكنية جديدة مناسبة بمعدل سنوي يقارب ال27.500 وحدة.

تقارير

من جهة أخرى كشف تقرير لشركة كولييرز إنترناشيونال بعنوان (مراجعة عامة للسوق العقارية في المملكة العربية السعودية)، ويقدم التقرير - الأول من نوعه - قياساً بمحتواه الشامل مراجعة مقارنة لمؤشرات الأداء الرئيسية.

ووفقاً للتقرير المذكور فإن دينامية العرض والطلب ما زالت إيجابية ومؤاتية في أنحاء المملكة، وعليه فمن المتوقع أن يتواصل النمو الاقتصادي القوي مدعوماً بأسعار النفط القياسية والتوسع الصناعي المتسارع خاصة بعد انضمام المملكة العربية السعودية إلى منظمة التجارة العالمية.

ورغم أن الرؤية ما زالت مختلطة فيما يتصل بإتاحة الفرصة أمام المستثمرين الدوليين والإقليميين، فإن الجهود الدؤوبة والمتواصلة التي تبذلها السعودية للارتقاء ببيئتها الاستثمارية جعلتها تنال المرتبة الأولى بين دول المنطقة في تقرير الأعمال 2009 الصادر عن البنك الدولي.

وقال عماد ضمره، مدير كولييرز إنترناشيونال في السعودية: (لا شك أن المملكة العربية السعودية من أهم الأسواق العقارية التي تستحق المتابعة عن قرب في المنطقة، ولا سيما أنها تملك أحد أضخم الأسواق العقارية ذات الخدمة الداخلية بمنطقة الشرق الأوسط وشمال غفريقيا). وأضاف: (تملك المملكة ربع الاحتياطات النفطية العالمية، الأمر الذي جعل الحكومة السعودية تعمل على مكانة راسخة مكنتها من تنويع القاعدة الاقتصادية للمملكة، وهذا ما تجسد جلياً في إطلاق أربع مدن اقتصادية عملاقة، فيما يتم التخطيط لإطلاق مدينتين أخريين قريباً، ومن المؤكد أن المملكة توفر فرصاً مجزية للمستثمرين والمطورين العقاريين، فهي صاحبة أكبر سوق بين دول مجلس التعاون الخليجي، بل من المتوقع أن يزداد تعداد سكانها من 25 إلى 33 مليون نسمة بحلول العام 2020).

ووفقاً لتقرير كولييرز إنترناشيونال، فإن المملكة تتميز بإمكانات النمو المهولة على امتداد القطاعات المختلفة، كما أنها تملك آفاقاً واعدة خلال المرحلة المقبلة، وأشار التقرير إلى أن الفرص العقارية المتاحة في المملكة ترتكز إلى عوامل اقتصادية وديموغرافية، وقلة المعروض عموماً في القطاعات السكنية والتجارية وفي قطاع الفندقة والمراكز التجارية مقارنة مع احتياجات المملكة الفعلية، كما ترتكز إلى عزم الحكومة السعودية على تنويع القاعدة الاقتصادية والارتقاء بالبيئة الاستثمارية.

الاحتياجات

من أهم النتائج التي خلُص إليها التقرير هيمنة الفلل والوحدات السكنية الأحادية على القطاع السكني في العاصمة السعودية الرياض، فهي تحتل 39% من الحصة السوقية، فيما يأتي في المرتبة الثانية قطاع الشقق السكنية الذي يستحوذ على 36%، كما من المتوقع أن يعزز نظام الرهن العقاري الذي طال انتظاره الأنشطة الاستثمارية العقارية، بل حركة المالكين - المستأجرين، وسيشكل حافزاً محورياً في العاصمة الرياض التي لا يتجاوز عدد مالكي منازلهم فيها نسبة 22%. و تتوقع هيئة تطوير الرياض طلباً سنوياً قدره 30.000 وحدة سكنية جديدة خلال الخمسة عشر عاماً المقبلة.

هذا وقد بلغ معدل إشغال المساحات المكتبية المصنفة ضمن فئة (أ) نحو 90%، فيما بلغ - بحسب التقرير - معدل إشغال المساحات المكتبية المصنفة ضمن الفئة (ب) نحو 74 بالمئة في العاصمة السعودية الرياض. ويشير التقرير إلى أن هناك حاجة إلى مساحات مكتبية إضافية تبلغ 190.000 متر مربع ضمن المناطق التجارية الرئيسية في العاصمة السعودية، ومن المتوقع توافر 37% منها خلال الأشهر المتبقية من عام 2008م.

وكذلك هناك ازدياد الطلب على المساحات المكتبية في الرياض في ضوء تطوير بيئة الأعمال والتوقعات التي تشير إلى أن القطاع الخاص سينمو بمعدل 5% سنوياً خلال الأعوام الثلاثة المقبلة.

وتشير التوقعات إلى نمو هائل في المساحة القابلة للتأجير ضمن المراكز التجارية الواقعة في الرياض خلال الأعوام الأربعة المقبلة، فيما ستتوافر مساحة إضافية قدرها 640.000 متر مربع في عام 2012م. و يتمتع قطاع الضيافة في الرياض بثاني أعلى ربح تشغيلي للغرفة المتاحة الواحدة في المنطقة، وهو يحقق أداءً قوياً بفضل الطلب من الشركات والمؤسسات. هذا وقد حققت مدن المملكة الرئيسية معدل إشغال تجاوز 70%، فيما حققت مدن أخرى معدل إشغال وصل إلى 80%.