الرياض - حازم الشرقاوي

على الرغم من ظهور عدد من الشركات المتخصصة في تمويل العقارات، وخصوصاً السكنية منها، في الآونة الأخيرة إلا أن المصارف المحلية بدأت تتشدد أكثر في الشروط المقدمة لطالبي هذه القروض، وركزت المصارف على تقديم قروضها إلى الشركات الكبرى متخوفة من عدم قدرة المقترض على تسديد الأقساط الشهرية على الرغم من أن المواطن يقوم بتحويل كامل راتبه إلى المصرف لخصم القسط الشهري. ودعا خبراء إلى ضرورة قيام المصارف المحلية بتقديم تسهيلات لمن يريد إنشاء منزل أو شراء وحدة سكنية أو حتى شراء كل الاحتياجات المنزلية، سواء كانت بقروض قليلة لا تتجاوز 200 ألف ريال أو وصلت إلى نصف المليون أو المليون ريال، بهدف تحويل المجتمع السعودي من مستأجر لمسكنه إلى مالك لموقع معيشته.

ويمثل التمويل أحد معوقات قطاع الإسكان في المملكة في الوقت الحاضر، وبخاصة في المدن الكبرى؛ فأسعار الأراضي مرتفعة وتكلفة البناء مرتفعة كذلك، وقرض صندوق التنمية العقارية لا يوفر ثلث تلك التكلفة، ولا يحصل عليه المواطن إلا بعد مدة طويلة، كما أن تمويل تلك العملية من قبل المصارف التجارية يكون بتكلفة عالية أيضاً.

متطلبات التمويل

وقدرت دراسة متطلبات تمويل الإسكان في المملكة بنحو 117 مليار ريال حتى عام 2020 وأشارت الدراسة إلى أن ذلك يستلزم زيادة الاستثمارات وإعطاء هذا القطاع أهمية كبرى، خصوصاً أن النمو السكاني يحتاج إلى توفير 110 ملايين متر مربع من الأراضي السكنية، حيث يقدر ذلك بنحو عشرة مليارات ريال سنوياً، وأن هذه الاحتياجات ستدفع إلى توسيع قاعدة الاستثمارات العقارية لمواكبة عدد السكان المتزايد سنوياً بمعدل 4.2 % حيث يتوقع أن يصل عدد سكان المملكة إلى أكثر من 30 مليون نسمة بحلول عام 2020م وتوقعت الدراسة التي أعدها مركز كنز الإبداع للاستشارات الإدارية والتطوير أن يرتفع الطلب على قطاع البناء والتشييد إلى أكثر من 65 مليار ريال في عام 2010م بعد صدور عدد من الأنظمة والقوانين المتعلقة بالتمويل والرهن العقاري.

ووفقاً لتقديرات مؤسسة النقد العربي السعودي فإن عدد عقود التمويل العقارية الممنوحة من المصارف السعودية بلغت 22.800 عقد تمويل سكني أي ما يعادل 13.7 مليار ريال تمثل 1.2% من إجمالي الناتج الوطني بحسب ما تشير إحصاءات 2005 بحسب الأسعار الجارية.

أداة استثمارية

ويرى الباحث العقاري الدكتور عبدالله المغلوث أن التمويل العقاري من الأدوات الاستثمارية الرائجة، والذي لا يمكن أن ينتهي بحال ما دامت هناك تجارة وتجار؛ لكونه يوفر السيولة وهي المحرك الرئيسي للتجارة، وما دام الأمر كذلك فإن كل مشتغل بالتجارة من أصحاب الرساميل الكبيرة والمتوسطة والصغيرة بحاجة إلى التعرف على قواعد التمويل المالية وأدواته وآلياته وصيغه ونحو ذلك من الأمور المرتبطة به.

وقال المغلوث: كان في السابق يستفيد من القروض أصحاب الرواتب الكبيرة ولم يمنحوا صغار الموظفين أو متوسطي الدخل هذه التسهيلات التمويلية؛ فحان الآن أن تستفيد تلك المصارف وتعطي تلك القروض المتوسطة حتى يمكن للكل أن يستفيد، ومنها المصرف لتشغيل السيولة وتحقيق أرباح بدلاً من استثمارها بالخارج في ظروف غير آمنة كما هو حاصل الآن.

البيئة التمويلية

أوضح المغلوث أن وجود بيئة السوق التمويلية العقارية وحاجة السوق إلى آلية واضحة تسير عليها كل الأطراف الداخلية في عملية تمويل الرهن العقاري يكفلان وضوح جميع الإجراءات الكفيلة بتسهيل حصول المواطن على التمويل العقاري، مشيراً إلى أن تطبيق نظام الرهن العقاري الجديد سيسهم في إحداث تطوير كبير في نشاط تمويل قروض الإسكان، كما هو حاصل في البلدان المتقدمة، حيث إن نسبة التمويل السكني في المملكة تبلغ 2% من الناتج المحلي الإجمالي، بينما تبلغ في ماليزيا 17% وفي الولايات المتحدة 50% وفي المملكة المتحدة 72%.

وبحسب تقرير وكالة الأمم المتحدة للسكان فإن عدد سكان المملكة سيبلغ نحو 37.2 مليون نسمة في عام 2050م بزيادة قدرها 12.3 مليون نسمة. ولفت التقرير إلى أن فئة الشباب تشكل غالبية المجتمع السعودي، نتيجة ارتفاع معدل المواليد خلال الأعوام الثلاثين الماضية، حيث يشكل الشباب دون سن 30 عاماً ما نسبته 75% من إجمالي السكان، ومن هم دون سن 15 عاماً نحو 45% مؤكداً أن هذه الاعتبارات السكانية تمثل الأثاث الذي يستند إليه الطلب المستدام في السوق العقارية؛ وبالتالي الطلب على خدمات الوحدات السكنية في الأعوام المقبلة خصوصاً، حيث يتوقع أن يستمر الطلب على الوحدات السكنية خلال الأعوام المقبلة نتيجة بلوغ عدد كبير من السكان سن الزواج والقروض تكون متلائمة مع دخل الفرد مهما كان راتبه وفي حدود من عشرين ألفاً إلى ثلاثون ألفاً إلى خمسين ألفاً إلى مئة ألف أو مئتي ألف في حدود هذه الأرقام.

استغلال الأزمة المالية

هذا وسيبدأ بنك التسليف والادخار السعودي إطلاق برنامج تمويل الإسكان تحت اسم (الوعاء الادخاري)، بهدف توفير وحدات سكنية للمواطنين تتجاوز 1650 وحدة للشباب بواقع 1 في المئة فقط من احتياج المملكة السنوي للوحدات السكنية المقدرة بـ165 ألف وحدة، إضافة إلى شراء المباني السكنية المتعثرة ليستكمل بناؤها ومن ثم تقسيط قيمتها على ملاكها؛ إذ أبرم البنك اتفاقيات مع كل من مشروع الأمير سلمان للإسكان الخيري وعدد من الجمعيات الخيرية لتنفيذ المشروع.