الجزيرة - عبدالله البراك - تصوير سعيد الغامدي

في سبيل التعرف على أسباب ارتفاع أسعار العقارات في السعودية بعد وقوع الأزمة المالية الطاحنة، واتجاهات القطاع العقاري مستقبلا، خصوصا في ظل صدور وتطبيق أنظمة التمويل العقاري المرتقبة، والتعرف على هيكل شركة دار الأركان الاستثماري وأسباب اعتماده على التمويل متوسط وطويل الأجل بوصفه أحد مكوناته، والوقوف على واقع ومستقبل مشاريعها الضخمة القائمة حاليًا، أجرت «الجزيرة» هذا اللقاء مع المدير العام للشركة المهندس سعود بن عبدالعزيز القصير:

بصفتك المدير العام لأكبر أصول عقارية مدرجة بسوق الأسهم كيف تُفسِّر ارتفاع أسعار العقارات في المملكة في أعقاب تداعيات الأزمة المالية العالمية بخلاف الأسواق العقارية في الدول المتقدمة التي تأثرت سلبًا بشكل حاد؟

- بعد أن تمَّ إنشاء صندوق التنمية العقاري في بداية السبعينيات، الذي جعل من شروط الحصول على القرض الإسكاني امتلاك أرض لبناء منزل خراساني، نشأت آلية ميكانيكية ضخمة لشراء العقارات (الأراضي) التي ارتفعت أسعارها بشكل كبير؛ ما جعل الكثير من المستثمرين، في ظل عدم قدرة الأسواق سوى السوق العقارية على استيعاب عائدات الثروة النفطية، يتجه إلى شراء المنتجات العقارية، خصوصًا الأراضي، لا بهدف الاستخدام النهائي وإنما بوصفها أدوات استثمار فاعلة. ومع مرور الزمن أثبتت الأراضي أنها أدوات استثمارية مربحة، وأنها متعاظمة القيمة؛ حيث تضاعفت أسعارها بشكل كبير دون عناء (العقارات في المملكة تضاعفت أسعارها عشرات المرات خلال العقود الأربعة الماضية)؛ الأمر الذي دفع بالمزيد من الثروات التي تأتينا من النفط وتصل للمواطنين ورجال الأعمال من خلال مجالات الصرف الحكومية ومن خلال ما يكتسبونه من أعمالهم - وهي ثروات هائلة - تتجه إلى السوق العقارية المعفية من الضرائب باعتبارها السوق الوحيدة الكبيرة القادرة على استيعاب تلك الثروات وحمايتها وتنميتها؛ ما جعل معظم العقارات مملوكة بتمويل ذاتي دون ديون، ولن يضطر أحد لبيعها لتسديد الديون وتكاليفها تحت ضغط الجهات الممولة التي تتشدد في شروط التمويل كما تنشط في تحصيل ديونها وقت الأزمات المالية؛ وذلك ما جعل السوق العقارية في بلادنا لا تتأثر سلبًا في الشهور الأولى من الأزمة المالية التي وقعت أواخر عام 2008م؛ حيث الجميع محتفظ بما يملكه من أراض وغير مضطر لبيعها، وهو أمر أكد مرة أخرى أن السوق العقارية السعودية ملاذ آمن للأموال ومستودع حقيقي للثروات، بخلاف سوق الأسهم الذي تدهور بشكل دراماتيكي؛ ما جعل المزيد من السيولة تندفع للسوق العقارية بعد وقوع الأزمة لتشهد نشاطًا وطلبًا كبيرين أديا بالمحصلة إلى ارتفاع الأراضي أولاً والمنتجات العقارية والإيجارات بالتبعية بشكل كبير، بخلاف ما هو حاصل في الدول المتقدمة التي شهدت ركودًا شديدًا في القطاع العقاري حتى أن بعضها لم يشهد أية صفقات عقارية أشهرًا عدة؛ كونها سوقًا قائمة على الدين وتتحرك صعودا ونزولا بحركة الاقتصاد. ولو أردت أن ألخص أسباب ارتفاع العقارات في السعودية مقابل انخفاضها في الدول الغربية فهي كالآتي: سيولة كبيرة اتجهت للاستثمار في السوق العقارية غير المرتبطة بالسوق المالية، التي تُشكّل ملاذا آمنا ومتناميا للأموال الاستثمارية في ظل مخاوف من الاستثمار خارج البلاد لارتفاع المخاطر، ومخاوف من الاستثمار في سوق الأوراق المالية المحلية عالية المخاطر، وعدم جدوى ادخارها في حسابات توفير؛ لأن عوائدها أقل من معدلات التضخم، إضافة إلى ندرة البدائل الاستثمارية القادرة على استيعاب الثروات، بخلاف الظروف في الدول الغربية حيث القنوات الاقتصادية المتعددة، وحيث الأسواق العقارية المثقلة بالديون التي تُعتبر جزءًا لا يتجزأ من النظام المالي، وتتحرك مع الحركة الاقتصادية صعودًا ونزولاً.

إذا كان ارتباط القطاع العقاري بالنظام المالي يعرضه لهزات كبيرة كلما تعرض النظام المالي لذلك كيف ترون مستقبل القطاع العقاري في المملكة في حال صدور وتطبيق أنظمة التمويل العقاري المزمع إصدارها قريبا، التي ستؤدي إلى هذه العلاقة وتعزز مشتريات العقار بالديون؟

- أولاً لنتفق على قضية مهمة، وهي ضرورة وجود آلية منطقية لضبط حركة السوق العقارية مع الحركة الاقتصادية المحلية والدولية؛ فعدم وجود مثل هذه الآلية أمر غير صحي. أما بالنسبة إلى أثر تطبيق أنظمة التمويل العقاري على السوق العقارية فسيكون على ثلاث مراحل زمنية، المرحلة الأولى - وتمتد حسب اعتقادي من سنة إلى خمس سنوات - أثناءها ستخفف أنظمة التمويل العقاري من شروط الحصول على القروض الإسكانية؛ الأمر الذي سيزيد عدد القادرين على شراء مساكن لهم من خلال نظام الرهن العقاري بضعف أو ضعفين (مثال: كل 10 متقدمين سيمول منهم 2-3 أو أكثر بقليل بعد تطبيق الأنظمة بدلا من قبول 1 قبل تطبيق الأنظمة)؛ وبالتالي سيرتفع الطلب على المنتجات العقارية؛ ما يؤدي إلى ارتفاع أسعارها، خصوصًا أن العرض لن يكون بمعدل الطلب؛ لأن استجابة المطورين لإنتاج وحدات سكنية تلبي الطلب تتطلب ثلاث سنوات على الأقل بالمتوسط، في حين أن المرحلة الثانية ستمتد من 5 إلى 15 سنة؛ حيث يبدأ النظام العقاري الدخول في النظام المالي، وهو أمر يؤدي إلى إمكانية رهن الأصول العقارية المملوكة - وليس الرهن للشراء فقط -؛ للحصول على السيولة التي ستضخ مرة أخرى في السوق العقارية؛ كونها السوق الوحيدة الأكبر والأفضل ما لم تفتح قنوات استثمارية جديدة؛ وهو أمر سيؤدي إلى ارتفاع الأسعار مرة أخرى. وبكل تأكيد فإن الارتفاعات ستكون بنسب معقولة وليست مضاعفات كما هو الوضع في السابق. أما المرحلة الثالثة فستكون بعد تطبيق الأنظمة بأكثر من 15 أو 20 سنة، وعندها سيكون القطاع العقاري ضمن النظام المالي تمامًا؛ إذ سيكون معظم القطاع العقاري ممولاً من خلال أنظمة الرهن العقاري، وعندها سيصبح وضع القطاع العقاري في بلادنا كما هو في الدول الغربية؛ حيث يتأثر بالوضع الاقتصادي صعودا ونزولا بناء على حركة المؤشرات الاقتصادية.

يبقى أن أوضح أن حركة أسعار العقارات بالمملكة قبل إصدار نظام الرهن العقاري ودخول القطاع العقاري في النظام المالي هي حركة مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بأسعار النفط، وكل من يقرأ حركة أسعار العقار في المملكة يدرك ذلك تمامًا، وهي حركة تشير إلى ارتفاع دائم للعقار في أوقات الانتعاش الاقتصادي للمملكة واستقرار وقت الانكماش بشكل عام، ثم يواصل الصعود مع أي حركة انتعاش اقتصادي ترفع من أسعار النفط، وهكذا. وفي ظل الأزمة المالية الحالية شهدنا صعودا للأسباب التي ذكرتها، وعلى اعتبار أن أسعار النفط بقيت في النطاقات المستهدفة والممتازة بالنسبة للاقتصاد السعودي؛ فلا أتوقع نزولا حادا في أسعار العقارات بشكل عام، وأعتقد أن الكثير من العقارات سترتفع حسب مواقعها، خصوصًا تلك التي تصلها الخدمات ويتزايد عدد السكان فيها شيئا فشيئا. وللمعلومية نحن في (دار الأركان) نضع جُلّ السيولة المتاحة بأصول عقارية في المملكة العربية السعودية لا خارجها، وننميها من خلال استراتيجياتنا في إيجاد القيمة وقبضها، وفي أصول عقارية متنامية ومدرة للأرباح في آن واحد، ومن شاء أن يتأكد من ذلك فليرجع للقوائم المالية للشركة المتوافرة في موقع (تداول).

من وجهة نظركم وأنتم شركة نفذتم دورة رهن عقاري كاملة بالتكامل مع مؤسسة التمويل الدولية (I.F.C) وشركة مملكة التقسيط (تمويل، تصكيك، طرح، إقفال وسداد)، كما أعلنتم سابقاً، هل ترون أن إصدار وتطبيق أنظمة التمويل العقارية يشكلان حلاً للمشكلة الإسكانية في المملكة؟

- أولاً من خلال دورة الرهن العقاري التي استكملتها دار الأركان بالتكامل مع مملكة التقسيط خلصنا إلى نتيجة مهمة، هي أن الوقوف على مسافة متساوية من الجهات التمويلية التي تتشدد في تمويل العقارات؛ حيث لا تنظر للأصل المرهون وتعتمد على التدفقات النقدية للمقترض فقط، هو أمر يؤدي إلى صعوبة الحصول على التمويل العقاري، والجهات التي تتساهل في تمويل العقارات التي تعتمد على الأصل العقاري المرهون كضمان وحيد، وهو تساهل أدى للأزمة المالية الحالية التي يعاني منها الجميع، وهو أمر جعلنا نأخذ التدفقات النقدية للمقترض وقيمة الأصل المرهونة المطورة من شركة دار الأركان معا ضمانًا لقدرة المقترض على سداد التمويل وتكاليفه؛ ما جعلنا نمول أعدادًا أكبر بشروط أيسر، وكانت تجربة ناجحة بكل المعايير؛ حيث وصلنا إلى نسبة سداد معيارية، ولكن بكل تأكيد لم نستطع تمويل كل من تقدم لنا لشراء مسكن له من دار الأركان؛ وبالتالي فإن الرهن العقاري وبقية أنظمة التمويل العقاري ليست العصا السحرية لحل المشكلة الإسكانية، وحل المشكلة الإسكانية لا يكون إلا من خلال إعداد وتطبيق استراتيجية إسكانية فاعلة وقابلة للتطبيق، تأخذ بعين الاعتبار عناصر ومتغيرات القضية الإسكانية كافة في ظل المعطيات الاقتصادية الحالية والمستقبلية، ولا تعتمد على الثقافة الإسكانية الحالية السائدة. وحسب علمي فإن هيئة الإسكان تقوم بإعداد هذه الاستراتيجية حاليا. ومن جهتي أعتقد أن تطبيق أنظمة الرهن العقاري يُشكّل أحد عناصر حل المشكلة الإسكانية في السعودية؛ كونها ستساهم في حل مشكلة القدرة الشرائية لدى بعض المواطنين، والقدرة كما هو معلوم تحوّل الحاجة إلى طلب، وأعتقد أن المشكلة الإسكانية لن تحل إذا لم يتم تقسيم المجتمع السعودي حسب الوضع الاقتصادي إلى ثلاث فئات: الأولى: أثرياء قادرون على تأمين مساكنهم دون الحاجة إلى تمويل أو لدعم الحكومة، وهذه لا تحتاج إلى أحد يدعمها للحصول على المسكن. والثانية: فئة متوسطي الدخل مستوفي شروط التمويل العقاري، ويحتاجون إلى بدائل تمويلية لشراء مساكن لهم بضمان دخولهم الشهرية، وبضمان الأصول المرهونة متى ما كانت المساكن بأسعار متناولة، وهذه الفئة ستلعب أنظمة التمويل دورا كبيرا في تمكينها من شراء المسكن الملائم في الوقت المناسب. والثالثة: فئة محدودي أو متدني الدخل الذين لا يستوفون شروط التمويل، وهؤلاء يجب أن تركز الدول جهودها وقدراتها من خلال برامج تنموية لتمكينهم من الحصول على السكن الملائم ومعالجة أوضاعهم وانتشالهم من أوضاعهم الاقتصادية السيئة، كما هو معمول به في الدول المتقدمة. أيضا يجب أن ندرك أن جزءا كبيرا من أسباب المشكلة الإسكانية بالنسبة إلى الطبقة المتوسطة قضية «القبول»، أي قبول المسكن الملائم وفقًا لدخل المواطن وقدراته الائتمانية طوال مراحل حياته. ومسألة القبول تلك أو إعادة تشكيل ثقافة السكن تحتاج دون ريب إلى وقت، وسيكون للعامل الاقتصادي أثر فاعل في تغيير المواطن لرغباته السكنية.

شركة دار الأركان من الشركات التي حققت معدلات نمو كبيرة وتعاظم كبير في قيمة أصولها في السنوات الماضية، كما أنها من الشركات العقارية التي تحقق أرباحًا كبيرة مقارنة بمثيلاتها حتى في ظروف الأزمة المالية، كيف تفسر لنا ذلك؟

- النموذج الاستثماري أو ما يسمى ب (Business Model) لشركة دار الأركان نموذج متفرد، تعمل به في السوق العقارية السعودية، وهو نموذج غير تقليدي، يقوم على فكرة إيجاد القيمة وقبضها لا تركها للآخرين في سوق يستوعب فكرة اقتصاديات الثروة كما هو وضع السوق العقارية في المدن الرئيسية في المملكة التي تحصر الشركة استثماراتها فيها؛ وبالتالي فإن الشركة تستثمر مليارات الريالات في كل مشروع تعتمده بعد أن يستوفي شروطها من جهة خلق القيمة وقبضها؛ حيث تركز الشركة على أن تكون الأرض الخام التي سيقوم عليها المشروع ذات سعر منخفض يزداد تلقائيا كلما قامت الشركة بخطوة تطويرية للأرض بإيصال الخدمات إليها واستكمال بناها التحتية والعلوية وتطويرها جزءًا من أبنيتها تطويرا شاملا حضريا متفردا؛ لذلك تجد مشاريع دار الأركان مشاريع مليارية تُنفَّذ في المدن الرئيسية ذات القدرات الشرائية الكبرى القادرة على استيعاب حجم العروض الكبرى التي تعرضها الشركة بعد أن تطور البنى التحتية والمنتجات العقارية المتنوعة. والنموذج الحالي للشركة الذي تعمل به وفق نظريات تتجاوز المتاجرة بالأراضي وبيع المنتجات العقارية يستهدف تعظيم أصول وأرباح الشركة بمرور الزمن بسرعة كبيرة بالاعتماد على القروض بوصفها مصدرا ماليا رئيسيا لتطوير المشاريع الكبرى المتزامنة؛ وبالتالي فهو نموذج يتطلب قوة ائتمانية كبيرة تُمكّن الشركة من الحصول على القروض الكبيرة متوسطة وطويلة الأجل المناسبة لمدة تطوير المشاريع الزمنية، التي تعزز ربحية الشركة من جهة تعديد الدورات الإنتاجية ومن جهة تقليص مدتها. ولقد نجحت الشركة بتمويل مشاريعها بالصيغ التمويلية كافة من داخل وخارج المملكة، وتطبيق هذا النموذج بفاعلية كبيرة عبر مراحل عدة تناسب كل منها المعطيات القائمة والتوقعات المستقبلية في حينها؛ حيث انطلقت الشركة بالمتاجرة بالأراضي البيضاء وتطويرها واستكمال بنيتيها التحتية والعلوية، ثم تطوير الأراضي البيضاء المرتبط بتطوير كميات مناسبة من المساكن حتى وصلت للتطوير الشامل الجزئي ثم مرحلة التطوير الحضري الشامل الكلي. وتستند الشركة منذ مدة طويلة إلى مصدرين رئيسين للإيرادات الكبيرة، هما المتاجرة بالأراضي المعظمة القيمة وبيع المنتجات العقارية عالية الجودة متعاظمة القيمة، وهما مصدران ما زالا يحققان للشركة أرباحا مجزية بعد وقوع الأزمة المالية الحالية، والشركة تعمل حاليا لإدخال الأصول العقارية المدرة للإيرادات بوصفها مصدرا رئيسيا ثالثا للإيرادات الكبيرة تطبيقا للخطة الاستراتيجية التي أقرها مجلس الإدارة قبل نحو ثلاثة أعوام.

ولأوضح نموذج دار الأركان الاستثماري سأضرب مثالاً: فلو أخذنا أرضا بمساحة 4 ملايين م2 في إحدى ضواحي المدن الرئيسية، وأخذنا عددا كبيرا من الأراضي المجاورة حسب الاستطاعة، ثم أعلنا مشروع تطوير حضري هناك، ستُعاد هيكلة الأسعار في تلك المنطقة بعد الإعلان مباشرة، وإذا ربطنا هذه المساحة من الأرض بشبكة الطرق سترتفع الأسعار أيضا، وإذا انطلقت أعمال المشروع وبدأت مشاريع مجاورة سترتفع مرة أخرى، وهكذا على مدة زمنية تمتد من 3-7 سنوات تحقق الشركة إيرادات كبيرة من المتاجرة في الأراضي المجاورة والأراضي داخل الحي والمنتجات العقارية التي تطورها، وأخيرا من الأصول العقارية المدرة للأرباح التي ستحتفظ بها، وهذه عملية ليست بالسهلة، وتحتاج إلى دراسات عميقة وشاملة وعلمية وتخطيط من خبرات ضالعة في عالمي العقار والمال، وخبرات متخصصة في إدارة تطوير المشاريع العقارية الكبرى وقدرات تسويقية متفردة أيضًا.

إذا كان هيكل دار الأركان الاستثماري القائم على إيجاد القيمة وقبضها هو السر وراء الأرباح المجزية التي تحققها دار الأركان حتى في ظروف الأزمة المالية الحالية مقارنة مع الشركات العقارية الأخرى هلا حدثتنا بشيء من التفصيل عن كيفية خلق القيمة وقبضها؟

- باختصار لا يمكن لهذه الهيكلة الاستثمارية أن تكون فاعلة إلا بوجود خبرة عقارية رأسية وأفقية، ورأس مال ضخم مقرون بإنتاج كبير (تطبيق مبدأ اقتصاديات الثروة)، وكل هذه الشروط وفرتها دار الأركان عبر تاريخها في السنوات الماضية؛ الأمر الذي مكَّنها من تطبيقها بفعالية من خلال الربط بين تطوير الوحدات العقارية (سكنية، تجارية... إلخ) أو الأحياء السكنية المتكاملة والمتاجرة بالأراضي التي تحيط بها أو المجاورة لها من كل الاتجاهات. ومن وجهة نظرنا في دار الأركان نرى أنه ليس بالمناسب على الإطلاق أن نطور أحياء متكاملة أو وحدات سكنية دون أن نملك قدرا كافيا من الأراضي في المنطقة؛ لأننا سنرفع المخاطرة الاستثمارية بشكل عال بالنسبة إلينا من جهة، كما سنخلق القيمة للأراضي المجاورة لغيرنا ليقبضها دون أدنى جهد أو حتى تفكير من جهة أخرى. وأود أن أؤكد هنا أن الأرباح العائدة لدار الأركان من بيع الوحدات المطورة هي بحدود النسب المتعارف عليها (30 - 35 %)، بينما الأرباح المحققة من بيع الأراضي التي أوجدنا لها قيمة متعاظمة من خلال تطوير الأحياء أو الوحدات العقارية بشكل متفرد ومد الطرق والخدمات الأخرى لها في بعض الأحيان تكون بنسب أكثر من ذلك، وهذا الذي يفسر الأرباح المجزية لدار الأركان في سوق عقارية نشطة في معظم الأحوال والظروف، كما أشرنا في بداية اللقاء. أيضا يجب أن نعرف أن قبض القيمة يستدعي توافر مستثمرين لديهم ثروات كبيرة قادرين على شراء الأراضي الكبيرة بأسعار مرتفعة بعد أن زادت قيمتها؛ ولذلك فإننا نركز معظم مشاريعنا في المدن الرئيسية حيث تتركز الثروات وتتركز نحو 70 في المائة من الطبقة المتوسطة في المملكة، وهي الطبقة التي تشجع كبار المستثمرين على الاستثمار في الأراضي وإن تعاظمت قيمتها.

غداً الجزء الثاني