الجزيرة - عبدالله البراك

أكد مدير عام شركة دار الأركان المهندس سعود بن عبدالعزيز القصير في الجزء الأول من اللقاء معه، والذي نشرته «الجزيرة» أمس، أن الارتفاعات التي شهدها القطاع العقاري في السعودية بعد وقوع الأزمة المالية أواخر عام 2008م كانت بسبب اتجاه سيولة كبيرة من عوائد الثروة النفطية التي أصبحت بيد الناس إلى السوق العقارية السعودية، التي أثبتت أنها الملاذ الآمن القادر على تنمية المدخرات خلال أكثر من خمسة عقود مضت، بالتزامن مع تزعزع الثقة بسوق الأسهم والاستثمارات الخارجية وضيق القنوات الاستثمارية المحلية الأخرى وانخفاض عوائد حسابات التوفير مقارنة بمعدلات التضخم. وبيّن القصير أن تطبيق أنظمة الرهن العقاري لن يحل المشكلة الإسكانية، بل سيكون عاملاً مساعداً لأي إستراتيجية إسكانية يجب أن تعدها وتنفذها الدولة تراعي بها الطبقات الاقتصادية، وأوضح أن تطبيق نظام الرهن العقاري سيرفع أسعار المنتجات العقارية على المديين القريب والمتوسط فيما سيدخل النظام العقاري في النظام المالي بالكامل بعد حوالي 15 سنة، يرتبط بعدها بالكامل بالحركة الاقتصادية صعوداً ونزولاً، وشدد على أن الأرباح المجزية التي تحققها شركة دار الأركان في ظل ظروف الأزمة المالية يعود لتطبيق دار الأركان نموذجاً استثمارياً متفرداً يقوم على خلق القيمة وقبضها.

اليوم تنشر «الجزيرة» الجزء الثاني من اللقاء مع المهندس القصير بصفته المدير العام لأكبر محفظة أصول عقارية مطروحة في السوق المالي..

أوضحتم أن الشركة بصدد تطوير نموذجها الاستثماري بإيجاد مصدر ثالث للإيرادات الكبيرة من خلال الاحتفاظ بالأصول المدرة للإيرادات والمتنامية القيمة بمرور الزمن التي تطورها الشركة في مشاريعها كأحد مصادر الربح الرئيسية إضافة لما تلعبه من دور في تعزيز قدرات الشركة الائتمانية، هلا فصلت لنا في ذلك؟

- كما أوضحت لكم أن الشركة لا تعمل وفق نماذج وخطط صلبة متكلسة بل تعمل بنماذج وخطط مرنة تراعي المتغيرات وتتكيف معها لصالح أهداف الشركة، وبكل تأكيد وبناءً على الدراسات التي وضعت عليها إستراتيجية الشركة للسنوات القادمة فإن الشركة أضافت مصدر دخل رئيسي ثالث لتحقيق الأرباح المستدامة في كافة الظروف الاقتصادية، ولقد وجدنا بالأصول التجارية والاستثمارية التي تطورها الشركة نقطة قوة في استحداث مصدر ثالث وهو امتلاك الأصول العقارية التي تطورها الشركة وتكون مدرة للإيرادات (عائد لا يقل عن 10%) ومتنامية القيمة، والشركة تعمل حالياً على امتلاك أصول رأسمالية مدرة لإيرادات سنوية بما يعادل 300 مليون ريال في السنة القادمة إن شاء الله، وهو هدف أصبحت الشركة قاب قوسين أو أدني من تحقيقه وتسعى في خطتها لتعزيز هذا المورد المستدام لتكوين أصول رأسمالية تدر حوالي مليار ريال سنوياً في عام 2014م من خلال اختيار المزيد من الأصول المتنامية القيمة والمدرة للإيرادات في المشاريع التي تطورها الشركة في المدن الرئيسية، وهو أمر سيمكن الشركة من تعزيز مكانتها الائتمانية إضافة لتحقيق الإيرادات المستدامة، لتتمكن من تنفيذ المزيد من الدورات الاستثمارية الإنتاجية في زمن أقصر ما يعزز أرباحها بشكل متنامٍ ومتسارع، ويراكم المزيد من الأصول المدرة للأرباح، والشركة تستهدف تحويل هيكل إيراداتها في السنوات الخمس القادمة من مصدرين رئيسين إلى ثلاثة مصادر رئيسة، ومتاجرة بالأراضي وإيرادات أصول رأسمالية مؤجرة تتنامى قيمتها وإيجاراتها بمرور الزمن، وهي نسب قابلة للتغيير حسب ظروف ومعطيات السوق مستقبلاً.

وهل تم تطبيق النموذج الاستثماري الجديد (بيع أراضٍ، بيع منتجات عقارية، تأجير أصول عقارية مدرة للإيرادات) في مشروع القصر؟

- مشروع القصر حالة خاصة ضمن برامج تطوير مراكز المدن حيث يندر أن تجد أرضاً كبيرة تقع بين مناطق مأهولة ونشطة، وفي هذه الحالة لا نستطيع شراء قدر كافٍ من الأراضي المجاورة مما جعلنا نتجه لخلق القيمة داخل المخطط ومن ثم قبضها، وهو تكتيك يقتضي تطوير الحي بطريقة مميزة تجعل مكوناته العقارية تحقق قيمة سوقية وإيرادات إيجارية أعلى من العقارات المجاورة، ولقد نجحت الشركة في ذلك حيث طورت مشروعاً يعد معلماً من معالم منطقة جنوب وسط الرياض من حيث كم ونوعية المنتجات العقارية ومن حيث تصميم المخطط الرئيسي للحي، حيث استطاعت الشركة ومن خلال التفاوض مع أمانة منطقة الرياض التي تدعم التطوير الحضري الشامل من الحصول على مسطحات بناء بإجمالي مليون ومائتين ألف م2 كبيرة رغم أن مساحة الأرض الاجمالية 820 ألف م2 مقابل أن تخصص أكثر من 50% من مساحة الأرض للخدمات (طرق، أرصفة وسيعة، حدائق، مركز خدمات حكومية،..إلخ)، ولقد طورت الحي تطويراً حضرياً شاملاً مسطحات بناء حيث اشتمل الحي على تطوير 254 فيلا و87 عمارة سكنية تشتمل على 1479 شقة، و43 عمارة تجارية سكنية تشتمل على 1318 شقة سكنية و65 ألف م2 محلات تجارية، وعلى مبنى مكاتب تجارية يشتمل على 20000 م2، ومول تجاري متميز يشتمل على حوالي 80 ألف م2 مساحة تأجيرية، ولقد طرحت الشركة 1733 وحدة سكنية للبيع تم بيع حوالي 1400 منها والمتبقي حوالي 320 وحدة في نهاية النصف الثاني من عام 2010م، ومن فضل الله وكنتيجة لتطبيق فلسفة الشركة في خلق القيمة وقبضها تم بيع المنتجات العقارية بأسعار تفوق الأسعار في المنطقة بشكل كبير وتأجير الأصول المدرة للإيرادات بإيجارات مجزية بعوائد تفوق أيضاً السائد في المنطقة، وستصل إيرادات الأصول العقارية (العمائر التجارية والمول) التي احتفظت بها الشركة في مشروع قصر وبعض الأصول العقارية في المدن الأخرى قريباً لحوالي 300 مليون ريال سنوياً ما يعني أن لدى الشركة أصولاً مدرة للإيرادات تحقق إيرادات سنوية وتتنامى قيمتها بمرور الزمن كونها مطورة وفق نظرية التطوير الشامل التي تحقق عنصر تعاظم القيمة لا تهالكها، وهو أمر سيرفع من القوة الائتمانية للشركة.

في ظل الأزمة المالية العالمية تشهد الشركة معادلة عجز الكثيرون عن تفسيرها ففي حين تحقق أرباحاً كبيرة ومعدلات نمو جيدة يشهد سهمها نزولاً كبيراً كيف تفسرون هذا الغموض؟

- بداية أود أن أؤكد أن سوق الأسهم يخضع لقواعد مضاربية تختلف تماماً عن قواعد الاستثمار ومن شاء أن يتأكد فليرجع إلى أسعار الأسهم حيث سيجد شركات تخسر مئات الملايين سهمها مرتفع وهو أمر غير مبرر وأخرى كما هو وضع دار الأركان تربح مئات الملايين سنوياً وسهمها يهبط، هذا من ناحية ومن ناحية أخرى فإن سوق الأسهم وكما هو معروف تؤثر به الإشاعات أكثر مما تؤثر فيه نتائج الشركات المدرجة وهو سوق حساس لأي أحداث سياسية أو اقتصادية ما يجعله يؤثر على أسعار أسهم الشركات المدرجة بشكل كبير حتى وإن كان أثر هذه الأحداث على الشركات المدرجة محدود، ولاشك أن الأزمة المالية الحالية أثرت سلباً على أسعار أسهم قطاع التطوير العقاري بشكل عام وهو من القطاعات المظلومة جداً حيث إن المضاربين الذين يبحثون عن المخرج قبل المدخل قرروا كما يبدو لي تقييم أسهم شركات التطوير العقارية بالقيمة الدفترية (حقوق المساهمين مقسومة على عدد الأسهم) زيادة ونقصاناً حسب معطيات كل شركة، وسهم دار الأركان جاء في سياق هذا التقييم رغم أن الشركة أثبتت وفي ظروف الأزمة المالية الحالية أنها ماضية في تنفيذ مشاريعها وأنها تسدد التزاماتها في حينها دون تأخر وأنها تحقق أرباحاً كبيرة ومجزية وأنها تسدد الأرباح للمستثمرين وأنها تمتلك أصولاً عقارية متنامية، كما أن الشركة تتمتع بمكانة ائتمانية قوية لدى كافة الممولين محلياً وعالمياً، وبالتالي فإن الاستثمار في دار الأركان آمن ومدر للعوائد وحالما يتحسن الاقتصاد العالمي وتتغير قواعد تقييم أسعار الأسهم في سوق الأسهم فإن أسهم القطاع العقاري ستتحسن أسعار منطقية تتناسب وقوة الشركة ومكانة القطاع العقاري وواعديته خاصة وأن المضاربين في السوق سيغيرون من قواعد تقييم الأسهم حسب الظروف الاقتصادية ونشاط السوق المالية.

البعض يقول إن دار الأركان تعاني من شح بالسيولة، وأن الشركة مثقلة بالديون، وأن الأزمة المالية الحالية ستطيح بالشركة كما أطاحت بالكثير من الشركات التي اعتمدت الديون الكبيرة في هياكلها المالية والاستثمارية، كيف تردون على ذلك؟

- عبارة مثقلة بالديون لا تعني شيئاً ما لم تثبت بالمؤشرات والمعايير ودار الأركان ليست مثقلة بالديون وفق المؤشرات والمعايير الدولية بل تعتبر محافظة بالنسبة للمعايير الدولية لغاية الآن فديون الشركة الحالية (7.8 مليارات ريال) جلها ديون متوسطة وطويلة الأجل وهي عبارة عن صكوك طرحت محلياً وعالمياً يستحق آخرها عام 2015م لكونها الصيغة التمويلية المثلى التي توفر ديون متوسطة وطويلة الأجل تتناسب والدورة الإنتاجية للشركة وتحقق أرباحاً كبيرة أكبر من تكلفتها بكثير، وهي تمثل 53% من حقوق المساهمين (الممارسة العالمية 100%)، وتمثل 33% من قيمة أصول الشركة (الممارسة العالمية 66%) وبالتالي فإن الشركة معقولة الديون وتصنف بأنها محافظة باستخدام قدراتها الائتمانية حسب معايير تصنيف الكفاءة المالية العالمية، وللمعلومية الشركة قادرة على تسديد هذه الديون بكل سهولة دون أية أعباء مالية إضافية عليها علماً أن الدين مستحق السداد خلال خمس سنوات، وبالنسبة لأثر الأزمة المالية على الشركة من جهة الديون فالشركة احتاطت لمثل هذه الظروف مالياً حيث إنها ابتعدت عن الديون السنوية المتجددة والتي لا تتناسب مع الدورات الإنتاجية للشركة (متوسط من 3-5 سنوات) إلا في نطاق ضيق حيث تشكل الديون متوسطة الأجل المتوافقة مع مدة تطوير المشاريع العقارية (3-5سنوات) جل ديون الشركة مما جعلها ولله الحمد في مأمن من الآثار السلبية للأزمة المالية بالنسبة لقضية شح السيولة فنحن لا نعاني أي مشكلة في السيولة، ولكننا نحسن إدارة السيولة في ظل هذه الأزمة المالية التي قد تستمر لسنوات قادمة، فالشركة أثبتت ومن خلال الواقع أن تتمتع بسيولة كبيرة وأنها قادرة على تسييل الأصول التي تمتلكها بسهولة كبيرة أيضاً، حيث جمعت الشركة في الربع الأخير من عام 2009م أكثر من 2.25 مليار لسداد قيمة الصكوك التي أصدرتها عام 2007م واستحق سدادها في مارس عام 2010م وقامت بتسديدها دون تأخير، كما قامت بدفع 1.5 مليار ريال تقريباً كدفعات لتطوير مشاريعها العقارية، كما قامت بتسديد 1.1 مليار ريال أرباحاً للمستثمرين، ولدى الشركة كما تظهر البيانات في قوائمها المالية للنصف الأول من عام 2010م وجود 1.3 مليار ريال سيولة نقدية، فأين أزمة شح السيولة في شركة دفعت حوالي 5 مليارات ريال في ستة شهور في ظل الظروف المالية الحالية.

وكيف تفسرون إعلان موديز وضعها التصنيف الائتماني لشركة «دار الأركان» تحت المراجعة وشركة دار الأركان للصكوك العالمية 2 والصكوك التي أصدرتها الشركة بقيمة 450 مليون دولار واحتمال» خفض درجة تقييم الشركة الحالي ( Ba2 )؟

- أود أن أوضح أن تصنيف دار الأركان هو أعلى تصنيف ائتماني لشركة عقارية في منطقة الشرق الأوسط سواء كانت مملوكة لحكومات أو ملكية مشتركة حكومية وقطاع خاص، أو مملوكة للقطاع الخاص بالكامل، ثانياً بالنسبة لموديز فهي شركة تصنيف ائتماني للديون (السندات/ الصكوك)، وتأثير التصنيف الذي تمنحه لأية منشأة يكون على أسعار السندات والصكوك بالإضافة إلى قدرة المنشأة على الاستدانة (إصدار صكوك أو سندات)، وهي شركة يهمها حقوق الدائنين بالدرجة الأولى ولا تلتفت لحقوق المستثمرين ولذلك تجدها دائماً تنصح المنشآت التي تريد تصنيفاً عالياً أن تتحول لمنشآت نمو فقط دون توزيع أرباح حتى تضمن وجود سيولة دائمة لتسديد ديون الدائنين وهذا واضح في تصريحها حيث تقول «قيام الشركة بتوزيعات تفوق المستوى المتوقع من قبل موديز وهو ما أدى إلى انخفاض بعض مؤشرات المديونية للشركة» ونحن نقدر هذا السبب والأسباب الأخرى التي ذكرتها ولكننا لا يمكن أن نتغاضى عن مصلحة المستثمرين الذين يريدون عوائد نقدية لاستثمارهم في دار الأركان وبالتالي فنحن في شركة دار الأركان يهمنا حقوق الدائنين وحقوق المستثمرين معاً بتوازن غير مخل، ولقد أوضحنا لهم موقفنا من هذه المعادلة وأن الشركة بما لديها من أصول كبيرة متنامية قابلة للتسييل في السوق العقارية السعودية التي تختلف عن وضع الأسواق العقارية في الدول الغربية، وأن الديون التي تتحدث عنها موديز صكوك تستحق عام 2015م وبالتالي فإن التوزيعات الحالية لن تؤثر في قدرة الشركة على سدادها بتاتاً، إلا أنهم يرون ما يرون من وجهة نظرهم وهم في مرحلة المراجعة ولهم ما يرون ولكننا لن نتراجع عن موقفنا بالنسبة لحقوق المستثمرين التي يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار جنباً إلى جنب مع حقوق الدائنين، أيضاً يجب أن نلاحظ أن شركات التصنيف العالمية الأخرى لا نية لها لمراجعة تصنيف دار الأركان حسب علمنا، وبالنسبة لي لا أرى أي مبرر لخفض تصنيف الشركة من قبل موديز حيث إن ديوننا لا تتجاوز 33% من قيمة أصول الشركة (الممارسة العالمية 66 %)، مما يعني أننا كشركة تطوير عقاري نستطيع أن نمضي إلى أبعد من ذلك في الاستدانة، وأن أصول الشركة التي وصلت إلى 23 بليون ريال بنهاية يونيو سهلة التسييل في سوق عقارية نشطة وواعدة فماذا لو أضفنا لها سيولة نقدية بقيمة 1.3 بليون ريال، وبالمحصلة فإنني لا أعتقد أن موديز تتجه إلى تخفيض التصنيف الائتماني للشركة عند تطبيق المعايير المتعارف عليها عالمياً في التصنيفات.

هل ألقت الأزمة المالية بظلالها على مشاريع الشركة الحالية في الرياض والمدينة وجدة؟

- جميع مشاريع الشركة تسير كما هو مخطط لها وتحقق غاياتها والأرباح المتوقعة بل إن الأمر أفضل مما خططنا له، فالنسبة لمشروع القصر -كما أوضحنا فيما سبق- يعتبر من أنجح المشاريع حيث حقق كامل أهدافه التسويقية بهامش ربح أكثر من ممتاز، كما حقق أهدافه من جهة تراكم الأصول المدرة للإيرادات خصوصاً مول القصر المضاهي من حيث التصميم والسعة للمولات في شمال الرياض، ويخدم مليون ساكن تعيقهم حركة المرور من التوجه لمولات الشمال (85% من مولات الرياض) وهو أمر مكن الشركة من تحقيق عوائد إيجارية عالية من المول والمحلات التجارية في العمائر التجارية، وبالنسبة لمشروع شمس الرياض فمن المتوقع وصول الماء والتيار الكهربائي للمشروع في عام 2013م، وبالتالي لا داعي للعجلة واستثمار السيولة في مجالات أخرى حتى يقترب موعد وصول الخدمات، والشركة وفي سبيل تعويض أضرار التأخير تفاوضت مع أمانة منطقة الرياض التي تدعم التطوير الشامل ومطوريه وتمكنت بفضل الله من الحصول على تعويض مجزٍ حيث رفعت الأمانة مسطحات البناء من 3 ملايين م2 تقريباً إلى حوالي 5 ملايين م2 وهو تعويض أضاف قيمة مالية كبيرة للمشروع يعوض التأخير، ونعكف حالياً على إعادة تصميم المخطط العام ليتوافق مع الزيادة المقترحة من قبل الأمانة. ولعلي أشير هنا إلى قيام الشركة بتوقيع عقود المرحلة الأولى للبنية التحتية بقيمة تبلغ مليار ريال، حيث تمت ترسية عقود البنية التحتية لأعمال الكهرباء من خلال بناء محطات الكهرباء الأساسية - الضغط العالي، ومحطة للصرف الصحي، وأخرى لتحلية المياه تغذي احتياجات سكان المشروع من مياه الشرب، وتصريف السيول ومياه الأمطار، فضلاً عن تنفيذ الطرق الداخلية، والجسور، والأرصفة، وأعمال التشجير. كما اشتملت أيضاً، على تمديد شبكات الألياف الضوئية التي تتيح تحويل المشروع إلى حي ذكي ذي بنية رقمية متعددة الخدمات، تُمكن السكان من استخدام تطبيقات الوسائط المتعددة الصوتية، والمرئية والمعلوماتية، وربط أنظمة إدارة المباني والممتلكات عبر شبكة واحدة، للحصول على خدمات عديدة بسرعة عالية من خلال الإنترنت والاتصالات الموحدة، والحلول اللاسلكية وأنظمة الحماية الشبكية والمباني مثل أنظمة المراقبة، والأمان، والتدفئة، والتبريد، والإضاءة، وإطفاء الحرائق، مما يتيح للقاطنين في الحي برمجة الأجهزة والتحكم في أنظمة التبريد والإضاءة من بعد لتعمل عند الحاجة أو حسب وقت زمني محدد لرفع فاعلية كفاءة الأجهزة المستخدمة، وترشيد استهلاك الطاقة في المباني. أما بالنسبة لمشروع التلال فيكاد يكون هو المشروع الأمثل من جهة خلق القيمة وقبضها حيث طورت الشركة البنية التحتية والعلوية للمشروع على مساحة 2.2 مليون م2 وأوصلته بطريق الأمير سلطان بن عبدالعزيز بعد أن استحوذت على قدر كافٍ من الأراضي الخام المجاورة لأرض المشروع، وقامت الشركة بتطوير 500 فيلا على مساحة 17 ألف م2، وعندما ارتفعت أسعار الأراضي الخام المجاورة والأراضي البيضاء المطورة داخل المشروع قامت الشركة ببيعها بعوائد مجزية جداً كما قامت ببيع معظم الفلل المطورة ولم يتبق منها سوى 112 فيلا حتى نهاية منتصف عام 2010م، جاري العمل على تسويقها بهندسة مالية تستهدف تحقيق أعلى عوائد ممكنة. أما مشروع شمس العروس الذي أطلقته الشركة قبل عشرة شهور تقريباً فيأتي تطبيقاً عملياً لنموذج الشركة الاستثماري حيث قامت الشركة بعد الاستحواذ على قدر كافٍ من الأراضي في المنطقة المحاذية للمشروع بربط المشروع الذي يقع على مساحة 3 ملايين م2 بشارع فلسطين الشهير في مدينة جدة بتمديد مسافة 4 كم وسينتهي العمل بالشارع خلال الأسابيع القليلة القادمة، واستكملت الشركة البنية التحتية للمشروع وجاري العمل في إعداد التصاميم النهائية للأبنية ورفع معامل البناء لزيادة مساحة الأبنية مع الجهات المعنية، وكل ذلك أدى لارتفاع قيمة أراضي المشروع والأراضي المجاورة التي استحوذت عليها الشركة بنسب مجزية جداً، وسوف تطبق الشركة عليها مبادئ الهندسة المالية في تطوير مكونات المشروع وتسويق محتوياته والأراضي المجاورة لتحقيق أعلى العوائد بإذن الله. أخيراً وليس آخراً، مشروع قصر خزام وهو مشروع معلن ذو أبعاد تنموية لتطوير منطقة العشوائيات من خلال إزالتها وتخطيطها من جديد ومن ثم تطوير أبنيتها من قبل المستثمرين الراغبين بذلك، وأسس للمشروع شركة مستقلة باسم شركة قصر خزام للتطوير المحدودة شراكة بين شركة جدة للتنمية المملوكة بالكامل لأمانة محافظة جدة (49%) وشركة دار الأركان (51%) وهذه بدورها أنهت كثيراً من المراحل حيث تم الانتهاء من تصاميم المخطط العام المبدئي الذي تم اعتماده من قبل وزارة الشؤون البلدية والقروية وأمانة جدة والعمل جارٍ على مفاوضة الجهات الحكومية ذات العلاقة للانتهاء من المخططات الخاصة بمشاريع البنى التحتية اللازمة، كما تم مسح كامل الملكيات واستكمال صحائف الملكية وتقييم المباني القائمة والبالغ عددها 6000 عقار والتي يقطنها قرابة المائة ألف نسمة، وسوف يتم الانتقال للمرحلة الثانية وهي التثمين حال استكمال بعض الإجراءات المتعلقة ببعض الجهات الحكومية ذات الصلة، والمشروع بالمحصلة يسير على ما يرام وهو مشروع تنموي جبار يستغرق تنفيذه مدة زمنية ليست بالقصيرة.