الجزيرة - ندى الربيعة :

توقع مختصون أن تتجه القروض الشخصية التي تقدمها البنوك إلى جذب شريحة من موظفي الدولة لتحويرها إلى شراء عقارات سكنية وفقا لشروط سداد مختلفة ويحدث ذلك في ظل ترقب القطاع العقاري لصدور أنظمة الرهن التي أصبحت معلقة بعبارة «قريبا»، وقال المصرفي الدكتور محمد الجديد إن الطلب على تملك المساكن يرتبط بشكل مباشر بالقوة الشرائية أي أن القوة الشرائية، ومنتجات التمويل العقاري المتاحة، وأنظمة التمويل القائمة، والحد الائتماني جميعها عوامل أسهمت في نمو التمويل العقاري للأفراد خلال الفترة الماضية. وهذه العوامل ذاتها ستستمر على أساس أن الأفراد سيسددون هذه القروض خلال (فترة السداد) مما سيقلل الحد الائتماني للأفراد للحصول على تمويل عقاري جديد. سيؤدي ذلك بطبيعة الحال إلى توجه الأفراد في ظل استمرار الحاجة إلى الائتمان المصرفي إلى القروض الشخصية عوضاً عن القروض العقارية للحصول على السيولة اللازمة التي من الممكن تحويرها نحو تملك عقارات جديدة لصالح هؤلاء الأفراد مشيراً إلى أن الأمر يختلف بالنسبة لموظفي القطاع الخاص عطفاً على معدل الدخل الشهري لديهم مقارنة بزملائهم في القطاع الحكومي، وانعكاسات ذلك على ملاءتهم المالية وإمكانية حصولهم على منتجات تمويلية أكثر من مثلاهم موظفي القطاع الحكومي. وأضاف: على الرغم من ذلك، إلا أن آليات تملك المساكن لا تقف عند التمويل العقاري بل تتعداها إلى آليات أخرى كالائتمان الشخصي أو مشاريع الإسكان الشعبي وغيرها من المبادرات الجديدة في هذا الشأن.

وقال الدكتور الجديد تعليقاً على تعدد الدراسات التي تجمع على أن حجم الطلب على المساكن في المملكة يقدر بحوالي مليون وحدة سكنية جديدة خلال السنوات الخمس المقبلة أن الطلب الحقيقي للمساكن والتملك لا يرتبط بدخل الفرد مباشرة بل يطال أكثر من ذلك من ناحية ملاءمة الدخل الشهري بالتمويل العقاري والأنظمة المعمول بها.

إلى ذلك قال العقاري سعد الرصيص إن الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض أجرت عدة دراسات أفادت بأن حجم الطلب الحقيقي في مدينة الرياض حوالي 30 ألف وحدة سكنية سنوياً وأن ما يتم توفيره من هذا الطلب أقل من النصف وأن التملك للمسكن لا يرتبط بدخل الفرد الحالي وإنما يعتمد على التمويل على الأمد البعيد الذي لا يثقل كاهل الموظف بحيث يتم تمويله من 15 إلى 20 سنة من قبل البنوك المتخصصة كما هو معمول به في دول العالم. ويرى الرصيص أن أسعار العقار فيما يختص بالقطاع السكني مقبولة وفي متناول كثير من شرائح المجتمع أما من ناحية الدكتور الجديد فيرى بأن أسعار القطاع السكني شهدت مؤخراً في جميع أنحاء المملكة تقريباً ارتفاعاً في أسعار العرض، سواء للعقارات السكنية القائمة كالشقق والفلل أو الأراضي الخام، بعد الانخفاض الطفيف الذي حدث لها العام الماضي معللاً ذلك بالنقص الشديد في أعداد الوحدات السكنية المعروضة التي تتوافق والقدرة الشرائية للمستهلك، ونتيجة لركود التطورات التنظيمية في السوق العقارية فإنه من المتوقع استمرار وتيرة النمو على المدى القصير عطفاً على الزيادة المتوقعة لتعداد السكان ولتعداد الوافدين، ولحجم القوى العاملة.

نظام الرهن وتحفيز القطاع

وتفاءل الدكتور الجديد بقرب صدور نظام الرهن ودوره في كيفية خلق طلب حقيقي للمسكن وانتعاش السوق قائلاً: السوق تترقب صدوره ولا شك أنه سيحدث تطورات تنعش القطاع ولعل من المجالات التي ستشهد هذه التطورات نمو الطلب على الأراضي السكنية الخام والعقارات السكنية عطفاً على أن نظام الرهن سيزيد من معدل دوران العقارات وبالتالي زيادة العمق المالي للسوق العقارية، ويرى الرصيص أن البنوك المحلية لا تقوم بدورها في التمويل بالشكل المطلوب معللاً ذلك بعدم وجود أنظمة تحميها وتحفزها على الاستثمار وتخلق المنافسة ويرى أن صدور الأنظمة قريباً أمر ضروري حتى يتحفز المستثمرين للاستثمار في هذا القطاع، ويضيف الدكتور الجديد بأن الحاجة إلى التوجه نحو التمويل العقاري الاستثماري يجعلنا نتوقع ظهور منتجات جديدة تخدم شريحة صغار المستثمرين العقاريين مبيناً أن التوجه نحو التمويل الاستثماري عوضاً عن الاستهلاكي وتوجيهه نحو السوق العقارية سيسهم في دعم وتطوير مفهوم الادخار طويل الأجل لدى السعوديين مضيفاً بأن التحدي يكمن في أن مؤسسات التمويل وبسبب شدة الطلب الذي حدث لمنتجاتها التمويلية العقارية لم تستثمر الوقت الكافي لتطوير منتجات تمويل عقاري استثمارية من شأنها ضمان تملك المواطن لعقارات استثمارية على المدى البعيد وتوفير دخل شهري معقول من عائدات استثمار هذه العقارات.

وعن ما إذا كان دخول مستثمرين أجانب ومطورين سيعمل على تحسين السوق وإطلاق منتجات جديدة تخدم المستهلكين وترفع من نسبة الطلب يقول الرصيص: أعتقد أن ذلك لن يكون بالشكل الذي يلبي الحاجة الكبيرة لاحتياجات المملكة للوحدات السكنية حيث إن الطلب الكبير الحالي يجب أن يحظى باهتمام كبير وبصدور أنظمة وتشريعات تحفز زيادة الاستثمارات العقارية وأيضاً ندعو إلى إنشاء بنك إسكان متخصص وكذلك إلى وجود هيئة عليا للعقار لتلبية طموحات القطاع فيما يرى الدكتور الجديد بأن دخول مطورين جدد سيسهم في تطوير تركيبة السوق العقارية. إلا أن المهم في هذا السياق أن تكون هناك رؤية واضحة للمستثمر والمطوّر العقاري والمستهلك عن الأهداف المراد تحقيقها والآفاق المراد بلوغها.