م/ نداء بن عامر الجليدي

كثيراً ما يتردد هذا السؤال علي في كل وقت وأتهرب من الإجابة عنه، ولكن اليوم سوف تتم الإجابة عنه عياناً بياناً، وكما هو معلوم أن العقارات لدينا تستحق أن ترعى شؤونها جهة متخصصة، ولا سيما بعد الفوضى التي وصل إليها قطاع العقارات من دون أنظمة واضحة لمواصفات العقار وجهات تمويله، ومع ذلك ومن خلال سنوات من المطالبات والطروحات، وافق مجلس الوزراء على إنشاء هيئة عليا للعقار ولكن التنظيم الذي صدر بالمرسوم لم يتطرق لأي أنظمة تشغيلية إنما حدد الأنظمة التأسيسية. ومن وجهة نظري الهيئة العليا للعقار تعد بمنزلة التوأم للتخطيط العمراني والأنظمة العقارية، وهي بالأساس توأم وثيق ولكن في سرعة وتيرة التنمية أصبحت الأنظمة العقارية التي هي جزء من التخطيط العمراني كسيحة الأدراج لقوة العقاري على حساب المخطط العمراني. لكن تطور أعداد مشروع الأنظمة العقارية مستقبلاً الذي أعتقد أنه من أهم تحديات الهيئة الجديدة سوف يحدد دور كل من التخطيط والاستثمار والتمويل.‏‏

كما لا أنسى أن أقف على حقيقة واقع التمويل والإقراض العقاري القائمة حاليا في السوق التي تفرض قيام نظام تمويل عقاري خاص وليس كل مؤسسة مصرفية أو عاملة في هذا المجال تغرد وحدها من دون استراتيجية تمويل واضحة لهذا القطاع.

لذا من خلال نظرة أولية فإننا نرى ارتفاع تكاليف التمويل العقاري والسكني لدينا خاصة على الفئات المحدودة الدخل وعندما نصل إلى موضوع الدخل الذي يعتبر حسب رأيي من أهم وأكبر عقبات هذا التمويل الأمر الذي يفترض خلق ما يسمى التمويل التفاضلي والمدروس لكل شريحة من شرائح المجتمع بين كل الفئات التي تطلب هذا التمويل.‏‏

والسؤال الأهم هل يجب أن نعامل القرض الذي يطلبه صاحب الدخل المحدود كالقرض الذي يطلبه رجل الأعمال ولنفس الغاية السكنية وهذا بالفعل ما يجري في السوق لذلك من الضروري البحث عن مؤشرات حقيقية لحاجات الناس ودخولهم ثم نحسب تكاليف القروض على هذا الأساس، واليوم فإن قسط أي قرض سكني أكبر من دخل أي مواطن عادي، وهذه محاور يجب أن تأخذها الأنظمة العقارية المستقبلية بعين الاعتبار، النقطة الثانية هي العمولات والرسوم والضرائب سَمها ما شئت التي تحمل على القرض العقاري وفيها يلحق غبن واضح بالمقترض لأنها تكون غير واضحة في الترويج للقرض السكني في أغلب الأحيان وذلك لغياب النظام التمويلي الذي هو إحدى ركائز الأنظمة العقارية.

أضف إلى ذلك فإن ضرورة وضع وتفعيل الأنظمة العقارية تتأتى من إعداد دراسات علمية وواقعية حول السوق العقارية من حيث التكاليف وهوامش الربح تلك السوق التي توصف بالضبابية التي لا يعلم أحد كيف تدار وكل التوقعات تشير إلى دور مجهول تقوم به مكاتب الوساطة والشركات العقارية في تأجيج حدة المضاربات واصطياد الزبائن في كل الأوقات وهذا بالفعل سيساعد النظام العقاري على اتخاذ قرارات نقدية تتعلق بفائدة القروض العقارية والسكنية حسب الحاجة والعرض والطلب في هذا القطاع ومن خلال تلك الدراسات.

التمويل العقاري هو مثال فقط أحببت أن أتعمق فيه لأنه يلمس احتياجاتنا بشكل كبير ومباشر. ولكنه في الحقيقة هو إحدى جزئيات النظام العقاري المراد وضع دراسة له وتطبيقه. وفي سبيل المشاركة بأركان النظام واطلاع القارئ الكريم على أهم جزئياته استعرضه بشكل سريع حيث يبدأ النظام العقاري بشروط اختيار الأرض، إلزام الجهات لتوفير الخدمات، الرهن العقاري وأنظمته، التمويل، الاستثمار وشروطه. لذا نصيحتي لك عزيزي القارئ: لا تتجه للشراء إلا في حالة وضوح هذه الأنظمة بعد تشريعها.