«الجزيرة» - عبد الله الحصان:

كشف اقتصادي عضو في مجلس الشورى لـ(الجزيرة) عن قرب صدور نظام عقاري خاص بحسابات ضمان التطوير العقاري في السوق السعودي.

وقال الدكتور عبد الرحمن الزامل: إن هذا النظام ذو إيجابيات كثيرة خصوصاً أن سوق المملكة أصبح جاذباً للاستثمارات العقارية، كما أن هناك مئات المشاريع مطروحة بمبالغ ضخمة تحتاج لضبط أكثر. وينص النظام على أن إنشاء حساب الضمان الذي يتم بموجبه إيداع المبالغ المدفوعة من المستثمرين لوحدات بيعت على الخريطة أو من الممولين في هذا الحساب الذي يفتح في أحد البنوك، ويكون مخصصاً حصرياً لأغراض إنشاء المشروع العقاري المرخص، ولا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطور لأن هذه الأموال هي ملك للمستثمرين الذين اشتروا وحدات في هذا المشروع.

وتابع: يفتح الحساب في البنوك بالتنسيق بين المطور والبلدية ولا يتصرف بالأموال إلا في تطوير المشروع المعني وباطلاع المحاسب القانوني لأغراض تطوير المشروع، وإذا تعددت مشاريع المطور فعليه فتح حسابات مختلفة لكل مشروع على حدة. كما نص النظام على أنه إذا أخذ المطور قرضاً بضمان المشروع فيجب أن يودع القرض في حساب الضمان.

والهدف الرئيسي من هذا القانون هو حماية المستثمرين وكف يد المتلاعبين في القطاع العقاري، وسيؤدي هذا القانون إلى تقوية القطاع العقاري من حيث الأسس والقواعد وجذب مزيد من الاستثمارات المحلية والإقليمية والدولية الجديدة.

وطالب الزامل بأخذ تجربة دبي بعين الاعتبار والتي كشفت أن كثيراً من المطورين جاؤوا بمبالغ بسيطة وتوسعوا على حساب الآخرين وخصوصاً المستثمرين الذين كانوا يحلمون بالحصول على مسكن لهم من خلال دفعهم لمبالغ مقدمة للمتطورين بعد أن قاموا بتحديد مواصفات الشقق والفلل التي يرغبون شراءها.

وتابع الزامل: بدأت ظاهرة تأخر الاستلام، كون المطورين جمعوا الأموال وصرفوها على الإعلانات والتسويق وبدأوا يأخذون الأموال من مشروع إلى مشروع آخر أو إلى المضاربة بالأسهم فتأخرت المشاريع وتأثر المستثمرون مما استدعى أن تصدر حكومة دبي نظاماً عقارياً جديداً باسم (قانون حسابات ضمان التطوير العقاري بدبي) ينظم العلاقة بين المطور والمستثمر وبدأ تنفيذه مطلع 2008م.

وأبان الزامل أن هذا القانون يمنع أي مطور من أن يعلن أو يتصرف بالمبالغ دون الحصول على رخصة جديدة وفتح حساب الضمان، وحذر د.الزامل من هجمة عقارية بدأت ببناء العمائر والمشاريع السكنية والبيع على المخططات بالسوق السعودي قبل أخذ الموافقة من الأمانات معيدة ظاهرة المساهمات العقارية السيئة السمعة والتي تجمدت بعد صدور النظام العقاري الأخير واشتراط فتح الحساب المماثل ومراقبة سوق المال.

وأكد أن السوق السعودية ستستقبل خبراء في أسلوب تطوير المشاريع والبيع على الخرائط لذا يجب وضع قوانين حماية واشتراط فتح حساب الضمان لكل مشروع قبل إصدار الترخيص للمطور وتكليف محاسب قانوني لمراقبته.

وأضاف الزامل: نحن نريد المستثمر الجاد يأتي بأمواله ويطور المشاريع ويبيعها سواء كان سعودياً أو غير سعودي..

وفي المملكة عززت ثورة ارتفاع الأراضي وأسعار مواد البناء إقبال المستثمرين العقارييين إلى الاستثمار بشقق التمليك متشجعين بإقبال المواطنين ورغبتهم في تملك هذا النوع من العقار كونه أقل تكلفة من بناء منازل مستقلة أو فلل خاصة في ظل موجة الارتفاعات العارمة والمتزايدة التي طالت السوق المحلي والأسواق الأخرى.

ويمثل تملك الشقة السكنية خياراً جيداً لأصحاب الدخل المتوسط والمحدود الذين عجزت إمكاناتهم أمام التكاليف الراهنة للبناء ويرى عقاريون أن الاستثمار في الشقق السكنية الجاهزة والصغيرة استثمار قديم ولكن الإقبال عليه أظهره على السطح وكأنه جديد ويقول العقاريون: إن المواطنين الآن بحاجة إلى تملك مساكن خاصة بهم إذا ما وضعنا في الاعتبار ارتفاع تكاليف إيجار العقار السكني بنسب تخطت في بعض الأحياء 50% ويساعد في ذلك إمكانية التملك بالكامل من خلال نظام التقسيط الذي يريح الكثير في حال عدم توفر السيولة الكافية.

وأشارت مصادر عقارية أيضاً إلى أن توجه الكثير من المستثمرين والعقاريين إلى تسويق الشقق الجاهزة بالأخص الصغيرة توجه جيد وذو مردود مادي كبير بخلاف تسويق الأراضي والفلل الجاهزة وذلك لتوسع رغبة شريحة كبيرة من المواطنين لهذا النوع من المساكن عبر الدفع المباشر أو التملك بالتقسيط وعن أسعار الشقق الجاهزة التي تباع بنظام التقسيط المنتهي بالتملك تقول تلك المصادر: إنها تختلف بحسب المساحة والحجم وعدد الغرف والموقع والتصميم وتتراوح في الغالب من 280 إلى 400 ألف ريال وهي ذات القيمة التي كانت في السابق تحقق حلم تملك عمارة من عدة شقق سكنية ويرى متخصص في التخطيط العمراني أن الوصول لحد الاكتفاء من الطلب على المساكن في السوق السعودية قد يكون أمراً بالغ الصعوبة في ظل المعطيات الحالية التي تؤكد بحسب بيانات سوق العقار الحاجة لإنشاء ما يزيد عن 2.3 مليون وحدة سكنية جديدة حتى عام 2020م لتغطية الطلب على المسكن وهذا الأمر بدأت بوادره بالظهور من خلال الارتفاعات السعرية المتزايدة التي تتسابق في ضرب أرقام ربحية مهولة في أسعار الأراضي والفلل السكنية وهذا ما أفرزته المضاربة على العقار بالإضافة لارتفاع تكاليف مواد البناء، وارتفاع أسعار الإيجارات دون وضع سقف أعلى لهذه الزيادات وكذا ارتفاع التكاليف المعيشية الأخرى الذي أدى لالتهام أغلب دخول العائلات وبالتالي عدم استطاعتهم شراء وحدات سكنية.