الجزيرة- ندى الربيعة :

دعا مستثمر في قطاع العقار إلى إنشاء اتحاد للمطورين العقاريين يكون مهمته بث هموم المطور إضافة لهموم المستفيد أي المواطن وتوحيدها من خلال قناة واحدة للتعامل مع الجهات الرسمية بصوت واحد.

وأوضح المدير العام لشركة إعمار الشرق الأوسط أحمد الكلي أن المطور العقاري يواجه فجوة كبيرة بين الطلب والعرض، وهذه الفجوة لا يمكن أن تسد من طرف واحد فاحتياج المملكة من المساكن وبحسب الدراسات سيفوق المليون وحدة سكنية خلال الخمس أعوام المقبلة وبحسب الدراسات أيضاً فإن أكثر من 60% من الشعب السعودي أقل من 30 سنة أي بعد عدة سنوات سيكون هناك طلباً ضخماً على المسكن وهو ما سيضاعف المشكلة، حيث إن مجموعة المطورين في المملكة لا يستطيعون تحقيق حتى ما نسبته 10% من مجموع الاحتياج السنوي لذلك يجب أن نعمل جميعاً لسد الفجوة.

وأضاف الكلي: إن عامل ارتفاع أسعار الأراضي لا يلعب دوراً مهماً بالنظر إلى ما يقدم من خدمات وبنى تحتية تحتاج توافر خواص معينة من جميع النواحي، مبيناً أن أهم وأبرز التحديات التي تواجه المطور العقاري عدم وجود التمويل للأفراد في ظل غياب نظام الرهن العقاري معتبراً أنه من أكبر العوائق بالنسبة للمطورين فالعديد منهم لديهم منتجات بجودة وأسعار معقولة ولكن تكمن المشكلة الأساسية في عدم وجود قنوات تمويل تساعد المستهلك على الشراء سواء فيلا أو شقة سكنية، إضافة إلى ذلك نواجه مشكلة تمويل المشاريع فبلا شك أن المشاريع التطويرية مكلفة جداً وتحتاج إلى قنوات تمويل قوية تتناسب وحجم هذه المشاريع فلابد أن تكون هناك شراكة حقيقية بين البنوك أو الجهات الممولة وبين المطورين وبدونها ستكون هناك مشكلة من وجهة نظري ستتفاقم مع مرور الأيام لأن الاحتياج للمساكن بأنواعها يزداد يوماً بعد يوم ولن تفي المنتجات الحالية بالغرض. وتابع الكلي: بالإضافة إلى عدم وجود نظام الرهن العقاري تواجهنا أيضاً مشكلة الأنظمة المعقدة الروتينية المعمول بها وهذا يعتبر عائق رئيسي بالنسبة لنا كمطورين، فجميع هذه المشاكل تجتمع تحت منظومة متكاملة يجب أن تدرس، ولا يمكن لأي شركة مستقلة عن الشركات الأخرى أن تجد حلولاً لهذه المشاكل وأن تأخذ قراراً منفرداً، فهناك قوانين يجب أن تسن وبالتالي من خلالها يستطيع المطورون أن يكيفوا أنفسهم لإيجاد الحلول.

من جهته أكد فهد السماري مدير عام التجزئة المصرفية في بنك الإنماء إن البنوك تقوم بدور كبير في تمويل القطاع العقاري سواءً من حيث تقديم القروض للمواطنين أو الشركات العقارية، مؤكداً على أن مصرف الإنماء يستثمر في هذا القطاع إما عن طريق تمويل الإفراد أو عن طري ق تمويل الشركات العقارية, فتمويل الأفراد لشراء مسكن غالباً ما يكون عن طريق الإجارة المجاز شرعاً, فالإجارة التمويلية ومبدأها بسيط جداً بدل أن يدفع إيجار على مسكن لا يمتلكه من 15 إلى 20 سنة يستطيع أن يدفع ما يقارب الإيجار دفعات شهرية مع التملك ولدينا 3 خيارات الأول منها خيار ثابت نسبة الربح وأحدهما متغير سعر الربح كل سنتين والخيار الثالث والأخير يتغير نسبة الربح إلى 5 سنوات وميزة المتغير أنه يمتد إلى 30 سنة بينما الثابت حيث الأسعار السائدة بين البنوك والمخاطر عالية يمتد إلى 15 سنة للحد من المخاطر على المصرف وعلى المستفيد، أما المتغير فيمتد لـ30 سنة ويعطي المستفيد ذي الدخل المحدود فرصة لامتلاك منزل بقيمة أكبر على المدى الطويل.

وأضاف السماري: بالنسبة لتمويل المشاريع العقارية للشركات فالبنك يقوم بتمويل المشاريع بعد عمل الدراسات اللازمة بحيث نتأكد من المركز الائتماني للعميل أو الشريك وكذلك من جودة ونسبة نجاح المشروع من ناحية الإقبال عليه ومن ثم نقوم بعد ذلك بتقديم التمويل، أضف إلى ذلك إن المصرف أيضاً يساعد الشركات العقارية على بيع المساكن، فالمصرف يقوم بدورين الأول تمويل مشاريع التطوير العقاري في بناء المساكن والدور الثاني تمويل الفرد الذي يحتاج إلى شراء هذا المسكن من هذه الشركات فالدورين متكاملين. وأشار السماري إلى أن أبرز التحديات حالياً التي تواجه المصارف وتواجه المستهلك هي الوحدات السكنية المتوفرة في السوق فالمعروض أقل بكثير من الطلب والتحديات القانونية التي من الممكن أن تطرأ مستقبلاً، فنظام الرهن العقاري سيسهل على المصارف والمطورين العقاريين أمور كثيرة.

وعن مشاركة المصرف في معرض سيتي سكيب الرياض قال السماري إن المصرف قدم عروض خاصة فقط لزوار المعرض لتمويل المسكن موضحاً أن مصرف الإنماء لدية حملة لزيادة نسبة التمويل ليصل إلى 7 ملايين وبمدة تسديد 30 سنة والراتب المحول بدون دفعة مقدمة خلال شهر ديسمبر.

من جانب آخر أوضحت دراسة لإحدى الشركات العقارية بأن الطلب على الوحدات السكنية بالمملكة سيبلغ ما قيمته 30 مليار ريال سنوياً في ظل وجود قنوات تمويل عقاري، وقال إيهاب الشولي نائب أول لرئيس شركة داماك العقارية لـ»الجزيرة»: إن المملكة وبحسب الدراسات التي قامت بها الشركة تشهد طلباً متزايداً على الشقق السكنية التي تحمل طابع الفخامة وفي الواقع يقل وجودها نوعاً ما بعكس الفلل مشيراً إلى توجه العديد من شركات التطوير العقاري لبناء الوحدات السكنية لذوي الدخل المتوسط والمحدود، وأضاف الشولي نحن كمطورين إقليميين في الشرق الأوسط نستهدف شريحة الطبقة ذات القدرة الشرائية العالية وذلك لأن الشركة تعتمد في تصاميمها على نوعية معينة سواء التصميم الخارجي أو الداخلي وعلى مستوى عمل عالي.

وعن تأثر السوق العقاري المحلي بالأزمة الاقتصادية قال الشولي: لقد تأثر فعلاً بالأزمة الاقتصادية ولكن ليس لدرجة كبيرة كون أن المواطنين هم ممن يمتلكون العقار ويشكلون النسبة الأعلى من السكان بخلاف دول أخرى ولهذا السبب ينشط السوق العقاري المحلي وغالباً ما يتجه المواطنون للتأجير عوضاً عن التملك وذلك لعدم توفر مصادر تمويل كافية ومن وجهة نظر الشولي فإن السوق العقاري سينتعش أكثر بصدور أنظمة الرهن العقاري التي من شأنها تنظيم عمل السوق وبالتالي سيكون محفز لدى الشركات الأجنبية للدخول في هذا المجال. وعن تركيز شركات المطورين العقاريين بالمملكة على نوعيه معينة يقول الشولي: قبل حلول الأزمة الاقتصادية كان هناك طلب كبير على المساكن وكان توجه معظم شركات تطوير العقاري للمشاريع المكتبية وأصبح العرض أكثر من الطلب وهذا شجعنا على إقامة المشاريع السكنية فبالتالي دخولنا لأيً سوق يحتمه الطلب فنحن لا نركز في اتجاهنا للسوق السعودي على تلبية الوحدات السكنية فقط بل تتنوع المشاريع بحسب المنطقة واحتياجها.

ومن جهته أوضح لـ «الجزيرة» لؤي طرابزوني الشريك التنفيذي لشركة أصول للاستثمارات العقارية: إن نسبة السعوديين الذين يمتلكون مساكن قد تكون بحدود 25% فقط داعياً شركات التطوير العقاري إلى الاهتمام أكثر بالقطاع السكني لسد الفجوة فالعرض أقل بكثير من الطلب. وعن التحديات التي قد تعيق عمل المسوقين العقاريين بالمملكة يقول طرابزوني: في السابق كانت تواجهنا مشاكل عدم التنظيم والعشوائية في السوق ولكن الآن ومع صدور قرار وزارة التجارة بالسماح بالبيع عن طريق الخرائط أصبح هناك تنظيم أكثر لعملية البيع والشراء وكذلك الجهات المعنية أصبحت أكثر مرونة ووعي لحجم المشاريع المقامة وأصبحت تقدم تسهيلات مختلفة.