تحدثنا في الأسبوع الماضي عن نموذجين تمويليين غير مألوفين عندنا حيث إنها تعتمد على المشاركة الحقيقية ( لا الصورية كما هي عندنا) بين البنك وملاك الاستثمار. واليوم نعطي أنواعا أخرى من المشاركة. وقبل أن نبدأ بنماذج اليوم فإنه يجدر بنا أن نوضح أن كل نموذج من نماذج التمويلية التي نطرحها هنا ما هي إلا مثال لنموذج تمويلي يمكن أن يستخرج من كل منها عشرات النماذج. أي أن المهتم بهذه الصناعة سواء لذاتها أو للتوصل بها إلى أعلى العوائد بأقل المخاطر وحسب الاحتياجات والمعطيات. ونحن في بلادنا نفتقد إلى هذه المرونة والإبداعية لندرة الخبراء المحليين والاعتماد على الأجانب الغربيين الذين لا يدركون في كثير من الأحوال الأوضاع الخاصة بنا وطرق التفكير عندنا.

وعلى كل فالنموذج الذي سنبدأ به اليوم ينبني أساسا على إخراج قيمة الأرض من ملكية المشروع وجعلها وكأنها قرضا من صاحبها. والفائدة من هذا هو الاستفادة إلى أكبر حد ممكن من التمويل البنكي برفع نسبته بالنسبة إلى ما يدفعه الملاك.

وسنواصل في المثال الذي بدأناه من النموذج الأول وذلك لتوضيح الصورة للقارئ عند جمعه للثمانية النماذج ومقارنتها بين بعضها ليتبين له أساس الفكرة فيستطيع بعذ ذلك التوسع في ابتكار عشرات بل مئات النماذج التي تتناسب مع احتياجات المشاريع المختلفة ونوعية المستثمرين ومدى إدراكهم ووعيهم التمويلي. إذن فالمشروع الذي بين أيدينا هو مبنى تجاري يُراد تمويله بتمويل مقداره مليون ريال، وبفائدة مقدارها 7.5 % لمدة ثلاثين عاما وأن سعره 1.250.000 ريال والدفعة المقدمة هي 250.000 ريال.( لم نغير أي معطيات وخاصة الفائدة).

النموذج التمويلي السابع المعتمد على استدانة الأرض

في هذا النموذج يعامل مالك الأرض كممول لا كصاحب الأرض.

أي أن أرضه تعامل معاملة تمويل له نسبة فائدة كنسبة فائدة البنك أو أقل أو أكثر على حسب المخاطرة والرهن المطلوب. وفوائد نموذج كهذا هو:

1 - تنويع الخيارات أمام مالك الأرض، فإذا فهم القارئ هذا النموذج استطاع أن يصنع عشرات النماذج التي يمكن أن يدخل فيها صاحب الأرض بأرضه في المشروع. والقاعدة هنا أنك تعامل الأرض معاملة التمويل ثم يصبح بإمكانك سحب كل موديلات التمويل عليها، وخاصة إذا كانت ما يسمى بالصيرفة الإسلامية مطلبا لأحد الأطراف. وعلى كل حال فالنموذج الذي بين يدينا دخل صاحب الأرض كممول بأقساط ودفعة أخيرة.

2- من فوائد هذا النموذج أنه يرفع نسبة التمويل البنكي إلى رأس المال الذي ساهم به الملاك. فهنا دفع الملاك 200.000 ريال فقط وحصلوا على تمويل ب 800.000 ريال. بينما دخل صاحب الأرض وكأنه من الملاك بينما هو من الديانة (أي الممولين) فأصبح نسبة التمويل إلى مجموع قيمة الاستثمار 64% ( وذلك نافع غي حالات عديدة)

3- أن المخاطرة قد تخلص من بعضها بتحويل جزء منها على صاحب الأرض.

والجدول يوضح جريان هذه المعلومات وطريقة حسابها حتى نصل إلى العائد على الملاك قبل الزكاة 24.9% . وأما صاحب الأرض 7.6% والبنك 7.5%. (وهذا بافتراض 3% زيادة سنوية في سعر الأرض. وقد يشترط تثبيت الزيادة وقد يتفق على تركها معومة باعتبار السوق وقد يشترط تثبيت الحد الأدنى وأخذ نصف ما فوق ذلك أو أكثر أو أقل كل ذلك يعتمد على المفاوضات وأحوال السوق ونوع الاستثمار وموقع الأرض.)

النموذج التمويلي الثامن المعتمد على خيار تحويل الدين إلى ملكية:

في هذا النموذج يتنازل البنك عن 1 % من سعر الفائدة مقابل أن يكون له الخيار في تحويل ما تبقى من التمويل إلى نسبة معينة من قيمة المشروع بعد خمس سنوات. وغالبا إذا أراد البنك أن يرفع العوائد فإنه يشترط نفس نسبة القرض إلى قيمة المشروع. أي أنه في مثالنا هذا 80 %.

وبمتابعة الجدول نستطيع أن ندرك أن البنك قد تحصل على 1.159.274 ريال بعد خمس سنوات كدفعة أخيرة بدلا من 965.109 ريال لأنه استبدل باقي دينه ب 80% من قيمة الاستثمار عند بيعه أو تقييمه بعد خمس سنوات. ولذا أصبح عائد البنك 10.5 % بدلا من 7.5 % المفترضة لو أنه قام بعملية تمويل عادية. إذن فالبنك خاطر ب 1 % مقابل الحصول على أكثر في حالة ربح الاستثمار وهذه المخاطرة في هذا المثال كانت مباركة فعادت عليه ب 3 % زيادة عن سعر التمويل المفترض.

وفي هذا القدر كفاية لننتقل في الأسبوع ما بعد المقبل إلى دهاليز أخرى في عالم التمويلات. والأسبوع المقبل استراحة من أجل الاستمتاع بإجازة الربيع، وكل ربيع وأنتم والبلاد بخير .