حاوره - عبدالله البراك

أكد نائب المدير العام في شركة حمد بن سعيدان للاستثمار محمد عامر أبومسمار أن إطلاق خادم الحرمين الشريفين الملك عبدالله بن عبدالعزيز وزارة للإسكان يعد قراراً استراتيجياً وقال إن الوزارة الجديدة ستضع حدا للبيروقراطية التي صاحبت مسيرة القطاع العقاري خلال الفترة الماضية مبينا أن هذا القرار سيحرك القطاع العقاري بشكل كبير خلال الفترة المقبلة وأضاف أبومسمار: قرارات بناء 500 ألف وحدة سكنية ورفع رأس مال الصندوق العقاري ورفع قيمة القرض قرارات إيجابية ستسهم جميعها في ضخ سيولة سيستفيد منها المستثمرون في القطاع كما استفاد منها المواطنون ومن لن يستطيع أن يتكيف مع الهدف الأساسي من هذه القرارات الكريمة فسيكون خارج السرب وتوقع أبومسمار أن يعيد تطبيق القرارات الملكية الأخيرة التوازن للسوق العقارية. وتابع: الطفرة الحالية في القطاع ستسهم في تخفيض أسعار العقارات بشكل كبير فالقرارات الملكية الكريمة الأخيرة وما ترتب عليها من سيولة ستسهم وبشكل أساسي في زيادة الطلب وسيكون هناك عرض هائل وبالتالي ستسهم في انخفاض الأسعار فالطلب في الفترة الماضية كان تقديري ولكن بعد هذه القرارات سيكون طلبا حقيقيا ويجب أن يكون هناك تحرك رقابي على أسعار مواد البناء في السوق ودعا أبومسمار المطورين العقاريين لإطلاق كيانات كبيرة ومتوسطة عن طريق اندماج الشركات الصغيرة وبالتالي يكون هناك فرصة أكبر للتمويل... وفيما يلي نص حديث أبومسمار.....).

بداية كيف ترون كعقاريين القرارات الملكية الأخيرة الخاصة بمعالجة مشكلة الإسكان وانعكاسها على قطاع التطوير العقاري؟

- أولاً لا بد أن نتقدم بالشكر لمقام خادم الحرمين الشريفين على جميع هذه القرارات التي لامست احتياجات أساسية لمختلف الشرائح، أما انعكاسها على قطاع التطوير العقاري فالذي يجب أن نعرف أن هذا القطاع يبدأ من الصفر وينتهي بالسكن فقرارات بناء 500 ألف وحدة سكنية ورفع رأس مال الصندوق العقاري وكذلك رفع قيمة القرض العقاري هذه كلها ستسهم في ضخ سيولة سيستفيد منها المستثمرون في القطاع كما استفاد منها المواطنون ومن لن يستطيع أن يتكيف مع الهدف الأساسي من هذه القرارات الكريمة فسيكون خارج السرب.

وهل ترى بأن القرارات كفيلة بحماية السوق العقارية خلال الفترة القادمة؟

القرارات جاءت في مصلحة الجميع وستحمي المواطنين والعقاريين خاصة وإننا نتحدث عن فترة ركود عقارية سابقة وهي حقيقة إنصاف للجميع المطور والعقاري والعميل وأستطيع القول إن هذه القرارات ستحل 80% من مشكلة الإسكان.

إطلاق وزارة الإسكان هل تتوقع أن يكون له أثر في تحريك السوق العقارية؟ وهل سيستفيد منها العقاريين؟

- بخصوص إسهامها في تحريك السوق فهذا متوقع وبشكل كبير وعن الاستفادة من وجودها أعتقد أن صغار العقاريين سيستفيدون من ذلك بشكل أكبر، وإنشاء الوزارة قرار مهم وإستراتيجي ونشكر خادم الحرمين الشريفين على هذا القرار الذي يعطي للإسكان صلاحيات ويحدد له المواقع التي يحق له إنشاء السكن بها للمواطن، فسابقا أسهمت البيروقراطية في تضخيم المشكلة ولكن الآن جميعها ستكون تحت مظلة واحدة وهي وزارة الإسكان وستقضي على هذه البيروقراطية.

ماذا عن انعكاس قرار بناء 500 ألف وحدة سكنية على المطورين العقاريين؟

- بلا شك أنه إيجابي ومحفز وهو تحدي للمطورين وهذا الرقم سيسهم في إحداث انتعاش جيد في السوق مما ينعكس على النمو الاقتصادي للمملكة بشكل عام وكذلك شركات التطوير العقاري ومختلف القطاعات المرتبطة بعملية الإنشاء والبناء ومصانع الأسمنت والحديد وهذا الحجم من الوحدات السكنية عدد لا يستهان به خاصة وأنه سيوزع على جميع أنحاء المملكة وما أثلج الصدور حرص الملك عبدالله على إنشاء هذه الوحدات بتوجيهه ببنائها حتى إذا لم توجد أراض حكومية من خلال قيام الوزارة بشراء أراض لإنشائها الأمر الذي يؤكد قطعاً أن الـ500 ألف وحدة ستكون في أيدي المواطنين بإذن الله.

ماذا عن رفع قيمة القرض ورفع رأس مال الصندوق العقاري وهيئة الإسكان ومن ثم إطلاق وزارة للإسكان؟

- يجب أن نتفق جميعا أن هذه القرارات كلها تصب في جانب حل المشكلة الإسكانية صحيح أن المشكلة لن تحل بهذه السرعة بشكل جذري وكامل ولكن كما أشرت فإن هذه التنظيمات والقرارات ستحل 80% من المشكلة ونخشى من حدوث مشاكل بسبب تطبيق هذه القرارات والتي إن طُبقت حسب روحها وهدفها فسنستطيع تجاوز النسبة العظمى من المشكلة بكل يسر وسهولة بخاصة أن القرارات الملكية نصت على كلمة حالاً وهذا بحد ذاته إشارة ورسالة إلى الجميع كل حسب اختصاصه بالبحث عن الحلول وتذليل العقبات لتطبيق هذه القرارات والوصول إلى الهدف الرئيسي من إصدارها.

وبرأيكم.. هل سيتماشى رفع قيمة القرض ورأس مال الصندوق مع نظام الرهن العقاري الجديد؟

- هذان القراران سيحركان سوق الرهن العقاري وسيكونان عاملان رئيسيان فيه كما أنهما سيحركان السوق بشكل عام من خلال السيولة المترتبة عليهما وبالتالي سيكونان محركا رئيسيا للرهن العقاري. فنظام الرهن سيصدر ليكمل على هذه القرارات حيث يهدف النظام لحصول كل مواطن على مسكن وكان هذا الهدف حاضرا في ذهن جميع العاملين والمتعاملين بالرهن فالهدف سيتحقق ولا يمنع ذلك من ظهور بعض المشاكل في سير العملية ولكن يمكن معالجتها أثناء العمل ولن تؤثر على سيره.

دعنا ننتقل إلى ملف تمويل المطورين العقاريين.. فماذا عنه؟

- هناك قنوات عديدة للتمويل منها الصناديق الاستثمارية وسيكون لنظام الرهن العقاري دور في حل هذه المشكلة بالإضافة إلى إصدار الصكوك والسندات وكذلك القروض، ويجب أن لا ننسى أن أكبر حافز للمطور العقاري هو وجود الخدمات وسهولة جلبها إلى مشروعه فالمطور العقاري يستطيع الحصول على التمويل وبشكل فوري إذا أوجدت الخدمات أو كان جلبها سهلا في المواقع التي يعتزم العمل بها والمواطن حقيقة لن يشتري أرضا في موقع يفتقد إلى الخدمات وهذا عقبة كبيرة، وفي النهاية كل ما زاد العرض في الإقراض كل ما كان هناك تنافس بين القطاعات التمويلية أكثر وأدلل على ذلك بأن أحد مندوبي البنوك حضر إلى مكتبي وأثناء تصفحه لإحدى الصحف لاحظ فارقا بالتمويل بين البنك الذي يعمل به وبين بنك آخر ومباشرة خاطب البنك وتم تخفيض نسبة الفائدة.

هل هناك أي مفاوضات من المطورين مع الصندوق العقاري للمساهمة في بعض البرامج الموجهة لذوي الدخل المحدود؟

- شركات التطوير العقاري تتحالف وتندمج مع بعض وتعقد صفقات مع الصندوق وهذا يعطي مرونة أكبر لعقد صفقات وحدات سكنية لذوي الدخل المحدود وأيضا مع البنوك للحصول على التمويل وهذا يسهل عليهم الحصول على التمويل وبالتالي يسهل على المواطنين حصولهم على المسكن.

أوضحت بعض الدراسات أن قيمة الأرض تمثل بين 26 إلى 20% من تكلفة البناء ولكن في المملكة وفي الرياض نجد أن قيمتها تشكل 70% من تكلفة البناء.. كيف ترون هذه المفارقة؟

- هذا صحيح، ولكن الطفرة الحالية ستسهم في تخفيض الأسعار بشكل كبير فالقرارات الملكية الكريمة الأخيرة وما ترتب عليها من سيولة ستسهم وبشكل أساسي في زيادة الطلب وسيكون هناك عرض هائل وبالتالي ستسهم في انخفاض الأسعار.

فالطلب في الفترة الماضية كان تقديريا ولكن بعد هذه القرارات سيكون طلبا حقيقيا ويجب أن يكون هناك تحرك رقابي على أسعار مواد البناء في السوق. وهذه مناسبة لأدعو المطورين العقاريين لإطلاق كيانات كبيرة ومتوسطة عن طريق اندماج الشركات الصغيرة وبالتالي يكون هناك فرصة أكبر للتمويل.

هناك 60% من الأراضي داخل مدينة الرياض غير مستفاد منها... ما تعليقكم؟

- هناك بعض الأراضي لها ملاك ولكن صكوكها مفقودة أو ضائعة أضف إلى أن هناك جزءا كبيرا منها من أملاك الدولة كمرافق وغيرها وهناك جزء يتداول كبيع وشراء أضف إلى ذلك وجود أراض عليها نزاع أو غيره.

ماذا عن الأراضي المملوكة لأشخاص ويحتفظون بها لمجرد أنها لم تحقق الأرباح التي يتوقعونها؟

- أعتقد أن هذه القضية طرحت للنقاش وأعتقد أنه تم تداول بعض الحلول مثل فرض زكاة أو إعطاء مهلة لملاكها بالبيع ولكن هذه لا أعتقد أنها حلول عملية لكن فرض الزكاة قد يكون دافعا لتنشيط هذه الأراضي واستثمارها.

متى تتوقع أن يعود التوازن إلى السوق العقارية؟

- يمكن عودة التوازن بعد تطبيق القرارات الملكية الأخيرة وأعتقد أنه من ثلاث إلى خمس سنوات ومع تطبيق هذه القرارات سنتوصل إلى معادلة منطقية سليمة وواقعية لكي نرى ثمرة القرارات الملكية الكريمة فمثلا الطلبات لدى الصندوق العقاري تتراوح بين (500 و800) ألف طلب ولو افترضنا أن الرقم هو 600 ألف طلب وهناك جيل قادم أيضا فكل سنة هناك ما يقارب الـ70 ألف أسرة جديدة وهذه الأسر تحتاج إلى مساكن ولذلك يجب أن يكون هناك ضخ متواصل ومتوازن ويجب أن ينظر للفئات التي يجب أن تكون لها الأولوية ومن المستهدف من الصندوق وحقيقة أنا أحتاج منزل ولكني أرى أن هناك أناسا أكثر حاجة مني ولهم أولوية، وفي النهاية هذه تطبيقات تحتاج إلى وقت ومع الوقت ستظهر بعض السلبيات التي يمكن معالجتها إذا استمرينا بمواصلة الطريق للوصول إلى هذا الهدف.

توقع البعض ارتفاع أسعار العقارات مع إقرار نظام الرهن بينما توقع البعض استقرار الأسعار أو انخفاضها.. فما رأيكم؟

- الجميع سيجتهد في القراءة والتحليل والتوقعات ومن سيحكم في النهاية هو السوق وحقيقة أن تحديد مسار الأسعار مستقبلا هل سترتفع أو تنخفض صعب التنبؤ به ولكن المؤشرات تؤكد أن الأسعار ستنخفض والسوق هو من سيحكم في النهاية.

فيما يتعلق بالعقارات التجارية أو الأبراج المكتبية والمعارض هناك من يتحدث عن أزمة فيها حيث تبين أن هناك أبراجا لم تؤجر منذ فترة وعوائدها انخفضت إلى مستوى ال4% سنويا.. كيف ترون ذلك؟

- حتى لو وصلت النسبة إلى 3%، وبالرغم من أنها عائد ضئيل جداً إلا أن العقار يمرض ولا يموت.

ماذا عن الاستثمار في هذا القطاع؟

- انظر للسوق ومثلاً منطقة الرياض، فالنهضة بها هائلة جداً في قطاع تشييد الأبراج المكتبية المكاتب فالشركات والمؤسسات في السابق كانت تستأجر فلل أو تنشئها ولكن الآن تغيرت الثقافة وأصبح هناك توجه إلى المكاتب الحديثة خلال الخمس سنوات السابقة وحاليا سوقها يمر بمرحلة ركود أو هدوء ولكن أتوقع خلال السنة القادمة سيكون الطلب على المكاتب في ارتفاع ملحوظ.

ماذا عن توقعاتك عن أسعار العقارات مستقبلا؟

- في الحقيقة أنا أتوقع أن تنخفض أسعار الأراضي السكنية ولكن الفلل والشقق السكنية أتوقع أنها ستتأخر قليلا والسبب أن الارتفاع بالطلب الموجود بالسوق يخص هذه الفئة تحديداً.

يجب أن أتوقف عند الهدف الذي نطمح الوصول إليه ووضوحه للجميع..... كيف يمكن أن نصل إلى هذه النقطة؟

- أعتقد أن الإدارة إذا لم تكن تعرف ما هو الهدف المناط بالمنشأة تحقيقه ستكون فاشلة وهذه هي المعادلة باختصار وإذا كانت الإدارة تعلم ما يدار تحت مظلتها سيكون من السهل جدا أن تحقق النجاح بكل يسر وسهولة لأنها ستفهم آلية وطريقة تسيير الأعمال باتجاه الهدف وباختصار إدارات الشركات يجب أن تعرف ما هي متطلباتها وما هي الاحتياجات وأن توجد إستراتيجيتها للسير في طريق تحقيق الهدف ونحن في شركة حمد بن سعيدان للاستثمار ولله الحمد لدينا أهداف ولدينا استراتيجيات محددة جداً وحتى التطوير لا نتدخل فيه بل نوجه إلى شركة حمد بن سعيدان للتطوير فشركة حمد بن سعيدان للاستثمار هي الشركة الأم وتشرف على جميع الشركات الشقيقة.

ما أبرز الخطوات التي ستتخذونها في شركة بن سعيدان للفترة القادمة؟

- شركة بن سعيدان أسست شركة جديدة اسمها «شركة حمد بن سعيدان للتطوير العقاري وهذه الشركة مسؤولة عن جميع المشاريع التنفيذية - تلك المشاريع التي لها علاقة مباشرة باحتياجات المستهلكين من إنشاء وحدات سكنية ومجمعات تجارية وكذلك شراكات إستراتيجية.

ماذا عن الرؤيا التي تنطلقون منها في شركات بن سعيدان؟

- نحن في مجموعة شركات حمد بن سعيدان نهدف إلى الإسهام في دعم التنمية الاقتصادية في المملكة لتلبية الطلبات المتزايدة على الخدمات والمنتجات العقارية من خلال الدقة في اختيار الأراضي والمساهمات المتميزة وطرح مشاريع إسكانية ومجمعات تجارية متنوعة المساحات والأشكال بأسعار مناسبة وتوفير فرص العمل والتدريب والتأهيل للعاملين في شركاتنا وتطوير الأقسام والإدارات المختلفة بالشركات لإيجاد الصيغ الاستثمارية التي تواكب الأداء المتطور.