قال تعالى: {وَتِلْكَ الأَيَّامُ نُدَاوِلُهَا بَيْنَ النَّاس} صدق الله العظيم، من يطرح هذا السؤال يؤمن جيداً أن لكل قطاع من القطاعات الاقتصادية دورة اقتصادية يمر بها وفي نفس الوقت السؤال لم يأت إلا بعد أن شهد القطاع العقاري ارتفاعاً كبيراً في السنوات القليلة الماضية وخصوصاً أسعار الأراضي.

بغض النظر عن التدخل المباشر من الحكومة في السوق العقاري لحل مشكلة الإسكان والتي باتت معالمها واضحة منذ إقرار الخطة التاسعة (2009-2014) وكذلك القرارات الملكية التي أقرها خادم الحرمين الشريفين - حفظه الله - من خلال بناء وحدات سكنية للمواطنين وكذلك إنشاء وزارة الإسكان وغيرها من القرارات التي لا تخفى على الجميع، هذا التدخل المباشر وإن كان له أثر واضح إلا أنني سوف أتجنب أثره في هذا المقال لكي نغوص أكثر في تفاصيل خاصة في القطاع العقاري نفسه سواء استثمار أو لتلبية حاجة أساسية للإنسان وهي المسكن.

سوف أذكر هنا بعض النقاط المهمة من داخل القطاع العقاري لعلنا نستنتج منها ما يضعنا أمام الصورة بشكل واضح:

-1 في التقرير الختامي للمؤتمر السعودي الدولي للعقار سايرك2 والذي انعقد في مارس من عام 2010 ذكر وزير الشؤون البلدية والقروية الأمير منصور بن متعب من ضمن كلمته والتي كانت بعنوان: دور الأراضي الحكومية السكنية في تنمية الاستثمارات العقارية، ما يلي: (تبلغ مساحة الأراضي السكنية المطورة المبنية والمخططة في كافة مدن وقرى المملكة نحو 935 ألف هكتار، مما يعني أن طاقتها الاستيعابية من السكان تبلغ نحو 67.4 مليون نسمه وتبلغ طاقتها الاستيعابية من الوحدات السكنية 11.2 مليون وحدة سكنية أي أكثر من ضعف عدد الوحدات السكنية القائمة حالياً في المملكة، ففي مدينة الرياض تبلغ الطاقة الاستيعابية للأراضي المطورة 8.5 مليون نسمة أي 176% من سكان مدينة الرياض).

-2 في تقرير صادر من شركة سي بي ريتشارد إليس المتخصصة في الخدمات العقارية حول الوضع

العقاري في المملكة صدر في النصف الثاني من عام 2010 جاء من ضمن التقرير أن هناك ما يصل إلى 15% من المنازل الفارغة في المملكة بسبب المعوقات التي تتعلق بإمكانية توفير المبالغ اللازمة.

-3- في أكثر من تقرير صادر من عدد من الجهات وبعض الآراء المتخصصة في العقار تذكر هذه التقرير أن تكلفة الأرض تشكّل ما بين 50 إلى 60% من تكلفة المباني السكنية.

من النقاط السابقة من الطبيعي بالنسبة لي على الأقل أن تتجه السيولة الاستثمارية الباحثة عن الفرص في القطاع العقاري إلى الأراضي، وذلك بسبب وفرتها هذا أولاً، ثانياً انخفاض الهوامش الربحية من بناء المساكن بسبب ارتفاع تكلفة الأرض ثالثاً التدفق النقدي من بناء الوحدات السكنية ما زال يواجه بعض الصعوبات مما يدخل صاحب الوحدة في مسألة الإهلاك للأصل إذا لم يستطع البيع بشكل سريع بعكس الأراضي التي لا يتم حساب إهلاك عليها.

يدرك العقاريون أنفسهم أنه ليس في صالحهم تماماً ارتفاع أسعار الأراضي بشكل مستمر لأن ذلك سوف يدخل القطاع في ركود مع مرور الوقت بسبب عزوف المطورين العقاريين عن الإقدام في بناء المشاريع العقارية بسبب انخفاض الهوامش الربحية وكذلك ضعف القوة الشرائية لدى الأفراد، وإذا كان بعض العقاريين يعوّل كثيراً على الصناديق العقارية لضخ سيولة جديدة في القطاع إلا أن ذلك لن يحقق توجهاتهم مع مرور الوقت فالمؤسسات المالية أكثر احترافية فهي تقوم بدراسة الفرص الاستثمارية لأنها في الأخير تهتم على أن ما تطرحه من منتجات كفيل بجذب عملائها لهذه الفرصة وإذا لم تفعل ذلك فإنها سوف تدخل نفسها في خسائر الدراسات وغيرها إذا لم تفلح في جمع الأموال اللازمة من عملائها لبدء عمل الصندوق.

عودة مرة أخرى إلى العنوان وقبل أن أحاول أن أجيب عليه تأكد عزيزي القارئ أن جميع ما يطرحه الخبراء والباحثون والمتخصصون في كافة المجالات هي توقعات تم بناؤها على مزيج من الخبرة والعلم والبحث وفي النهاية هي تخمينات لا تصل إلى حد اليقين فلا نحمّل من اجتهد فوق طاقته، من خلال بحث مستمر في القطاع العقاري والذي جاء من حصيلته التقرير الأسبوعي الذي نغطي من خلاله بالتفاصيل تداولات القطاع العقاري ومن ضمنها متوسط المتر اليومي والأسبوعي للقطاع السكني والتجاري كأول متوسط سعر يعكس التداولات الفعلية ولا يعتمد على آراء مكاتب عقارية، وما بين الاثنين فرق كبير، ومن خلال البحث لفت انتباهي عدد الصفقات واتجاهها من خلال البيانات التاريخية.

نلاحظ من خلال الرسم البياني الارتفاع الكبير في عدد الصفقات في مدينة الرياض في عام 2006 وهي الفترة التي شهدت انهيار سوق الأسهم السعودية، استمر التوجه في الارتفاع إلى أن بدأت الأزمة المالية العالمية والتي شهد وقتها السوق العقاري هدوءاً في تداولات الأراضي حيث انخفضت قيمة التداولات من 99 ملياراً في عام 2008 إلى حوالي 64 ملياراً في عام 2009 وانخفض معها عدد الصفقات من 76 ألف صفقة إلى 69 ألف صفقة في نفس الفترة، إلا أنه مع انحسار الأزمة المالية قفز عدد الصفقات في عام 2010 ليحقق رقماً جديداً، إذاً للإجابة على السؤال أعتقد أن مؤشر عدد الصفقات يعطي إشارة قوية إلى اتجاه المستثمرين بغض النظر عن أهدافهم الاستثمارية سواء قصيرة أو طويلة إلا أنني أعتقد أنه متى ما انخفض عدد الصفقات لفترة ستة أشهر متتالية بدون أي أزمات قد تؤثر على جميع الصناعات إذا تحقق ذلك فهو بالنسبة لي بداية موسم الهجرة من السوق العقاري، أترك لكم المتابعة، وطيب الله أوقاتكم.

* nasser.alkhalaf@hotmail.com